Theo nguồn tin mới nhất của PV Lao Động, chiều tối ngày 26.3,
CLB BĐS Hà Nội đã dự thảo thư ngỏ gửi TS Alan Phan - nguyên
Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa - thể hiện quan điểm không
đồng tình với bài viết "Nên để thị trường BĐS rơi tự
do" của ông này và gửi tới ông Alan Phan một loạt câu hỏi
chất vấn. Sau đây là một vài nội dung chính của dự thảo:
- Hiện nay, các DN BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục
phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai
cũng biết NH là trung gian, kinh doanh từ nguồn tiền gửi của
nhân dân). Vậy nếu các DN BĐS phá sản, thực chất, ai sẽ là
người mất tiền?
- Ở rất nhiều dự án, người dân đã đóng một phần tiền,
thậm chí là rất nhiều tiền, nếu phá sản chủ đầu tư
không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không
có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền?
- Ông cho rằng, DN BĐS "chết", nhà băng "chết", chứng
khoán tụt giảm... cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm
người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải
pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân
sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?
- Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá
nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến
mức đó mới là "giá trị thực" (bằng mức đầu tư của
DN) hay đã thấp hơn? Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại Việt
Nam hiện đang ở mức nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như
thế nào để đưa ra nhận định đó? Cơ sở nào để ông đưa
ra nhận định: Không cần giải cứu, thị trường địa ốc
sẽ đi lên sau 4-5 năm?...
____________________
<h2>'Nên để thị trường bất động sản rơi tự do'</h2>
Lo ngại rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một số đối
tượng, địa ốc có thể cầm máu nhưng vết thương khó lành,
tiến sĩ Alan Phan cho rằng nên để thị trường tự điều
chỉnh để sau 4-5 năm có thể quay về thời hoàng kim.
<center><img src="http://vnexpress.net/Files/Subject/3b/be/2c/78/alan-4.jpg"
/></center>
<center><em>Theo tiến sĩ Alan Phan, giá nhà có thể giảm thêm
30-50% nữa. Ảnh: Hoàng Lan</em></center>
<em>- Vấn đề giải cứu bất động sản đang gây tranh cãi,
một bên nói cần tháo gỡ vì địa ốc liên quan đến hơn 80
ngành nghề, số khác cho rằng không nên bi kịch hóa. Ông
nghiêng về ý kiến nào?</em>
- Bất cứ phương án giải cứu nào cũng đòi hỏi một cái giá
phải trả. Thứ nhất là tiền bạc, thứ hai là ảnh hưởng
của nó tới các hoạt động khác. Nếu Chính phủ in tiền để
giải cứu bất động sản thì hệ quả đầu tiên là lạm phát
và toàn dân phải chịu. Các giải pháp khác như đánh thuế vào
tài khoản tiết kiệm giống Síp làm thì chúng ta đã thấy hậu
quả thế nào. Tôi cho rằng, với giải pháp nào, Chính phủ
cũng như nền kinh tế Việt Nam sẽ phải trả cái giá đắt.
Quan điểm của tôi là hãy để cho bất động sản rơi tự do.
Điều này sẽ làm giá nhà giảm thêm 30-50% để "bắt kịp" thu
nhập của người dân và sẽ tạo ra một tầng lớp trung lưu
có đủ điều kiện mua nhà. Người dân sẽ có thêm niềm tin
và đây chính là một cú hích tạo ra sự kích cầu lớn. Giống
như nền kinh tế Mỹ nợ ngập đầu nhưng vẫn rất năng
động, bởi họ phải "kéo cày" làm việc tới 15-16 tiếng mỗi
ngày để trả nợ.
Tất nhiên, khi để bất động sản rơi thì nợ xấu ngân hàng
sẽ tăng, nhà băng có thể "chết" nhưng không sao cả vì số
lượng ngân hàng hiện dư chứ không thiếu. Nếu một nửa nhà
băng chết, một nửa sống thì cũng không sao, miễn là Chính
phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Ngân hàng
chết, chứng khoán sẽ tụt nhưng sau đó niềm tin sẽ lấy lại
và đi tới một chu kỳ kinh tế mới.
<em>- Ông đánh giá thế nào về giải pháp rót 30.000 tỷ đồng
qua ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn cho địa ốc,
trong đó tập trung cho phân khúc nhà thu nhập thấp và nhà
thương mại giá rẻ?</em>
- Theo tôi giải pháp này không khả thi. Hiện nợ xấu ngân hàng
chồng chất rồi, giờ phải cho vay thêm thì sẽ rất "ngượng
ngùng". Chính phủ rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một
vài đối tượng. Thị trường bất động sản Việt Nam chỉ
cầm máu một chút và vết thương sẽ không khỏi. Phương thức
can thiệp này không hữu hiệu mà chỉ lợi cho một nhóm
người. Ngoài ra, khi bơm tiền ra sẽ có ít nhất 50% lượng
tiền biến mất vì sự không minh bạch, thiếu kiểm soát nghiêm
túc. Phải nhớ rằng, ở đâu cũng thế, tiền của người khác
thì ta luôn có sự cẩu thả trong tiêu xài. Không có sự kiểm
soát chặt chẽ thì luôn có những đối tượng lợi dụng, đó
là tình trạng chung của mọi xã hội, "thừa nước đục thả
câu".
Ở Mỹ, Chính phủ không cứu bất động sản mà để giá địa
ốc xuống ồ ạt. Khi ngân hàng lớn lâm nguy, Chính phủ phải
rót tiền vào để có thăng bằng nhưng sau đó chính ngân hàng
phải tự tìm vốn để bù vào. Sau khi có thêm một nguồn vốn
mới, ngân hàng phải trả lại Chính phủ.
Kết quả thăm dò ý kiến độc giả trên VnExpress, tính tới
chiều 21/3.
<em>- Ông cho rằng, giải pháp đưa ra khó khả thi, vậy Chính
phủ nên làm gì lúc này?</em>
- Chính phủ phải làm sao để giá xuống và thu nhập người
dân lên. Tới điểm nào hai bên gặp nhau thì cung cầu mới cân
bằng. Những theo tôi, để hai điểm này gặp nhau thì phải
mất đến 10 năm.
<em>- Các chuyên gia cho rằng, hiện có sự chờ đợi của doanh
nghiệp cũng như người dân vào các biện pháp giải cứu. Theo
ông, tâm lý chờ đợi bao trùm này sẽ ảnh hưởng thế nào
đối với thị trường bất động sản?</em>
- Nếu bất động sản nằm yên không bán được thì càng
đợi, người ta càng tuyệt vọng sẽ có nhiều người bỏ
cuộc và giá sẽ xuống. Đó là áp lực chính. Tôi cho rằng,
người mua nhà tỏ ra khôn ngoan, họ chờ đợi sự nao núng từ
phía người bán. Giá nhà xuống họ mua được và nền kinh tế
sẽ tốt hơn. Họ chờ đợi vì không có niềm tin. Thực tình
tiền trong dân rất nhiều nhưng họ không muốn kinh doanh gì cả
vì lúc này mà đầu tư thì bấp bênh quá. Nhiều người tôi
biết có khả năng kinh doanh nhưng họ không muốn động tới
tiền của mình, họ muốn đợi. Đôi khi tôi thấy những nhà
đầu tư nước ngoài tin nhiều hơn là những người đã ở
đây lâu.
<em>- Lời khuyên của ông cho các nhà đầu tư cũng như người
dân trong bối cảnh địa ốc như hiện nay là gì?</em>
- Nếu doanh nghiệp trường vốn thì có thể đợi chờ và tìm
cách để làm dự án hấp dẫn hơn. Trường hợp kẹt vốn,
doanh nghiệp nên "phủi tay" làm lại, chấp nhận bỏ cuộc chơi
thay vì tham gia một cách vô vọng. Người dân nếu thấy dự án
tốt, sức mua ổn đáp ứng nhu cầu thì nên mua để đầu tư
dài hạn.
<em>- Theo ông, mất bao lâu để thị trường địa ốc phục
hồi?</em>
- Tình hình đang xấu, sẽ mất rất nhiều năm để bất động
sản lại thời vàng son 10-15 năm nếu không có gì thay đổi.
Không giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm. Doanh nghiệp
mà không còn khả năng hoạt động thì nên để phá sản.
Giống như một hình ảnh vui là có 1 con cóc mà mình phải nuốt
thì nuốt ngay để đi làm việc khác thay vì ngồi nhìn nó hoài
mà đến cuối ngày nó vẫn xấu chứ không đẹp hơn.
<em>- Có nhiều kinh nghiệm đầu tư quốc tế, ông đánh giá
thế nào về sức hút của thị trường bất động sản trong
nước đối với các nhà đầu tư ngoại?</em>
- Thị trường bất động sản Việt Nam chứa nhiều nghịch lý
và nhạy cảm nên thật tình mà nói chưa hút nhiều nhà đầu
tư ngoại. Thủ tục pháp lý và quan niệm toàn dân sở hữu
đất đai vẫn chưa quen lắm với người nước ngoài. Thị
trường hiện không sáng sủa nên việc kiếm tiền trong 3-5 năm
rất khó, bởi vậy cơ hội ngắn hạn không dễ dàng. Còn cơ
hội dài hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việt Nam đang yếu thế
trong việc thu hút dòng tiền bên ngoài vào so với Indonesia,
Malaysia, Thái Lan và Philippines. Kinh tế vĩ mô của Việt Nam cũng
chưa bền vững.
Các trường hợp mua lại dự án phải có một mức giá hợp
lý, chủ đầu tư chịu lỗ còn đơn vị mua lại thấy có cơ
hội rút lui trong chiến thắng 3-4 năm thì họ vẫn làm. M&A chủ
yếu là dự án đang xây dở dang, chỉ cần nhà đầu tư ngoại
rót thêm một khoản tiền nữa để hoàn thiện nên họ sẵn
sàng mua lại. Còn bảo họ đầu tư dài hạn, mua đất giải
phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án thì câu trả lời là
không.
<blockquote>Alan Phan là doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị
trường Mỹ và Trung Quốc. Ông là Việt kiều đầu tiên đưa
công ty tư nhân của mình lên niêm yết sàn chứng khoán Mỹ
(1987) - Công ty Hartcourt đạt thị giá 670 triệu đôla vào năm
1999.
Ông cũng là doanh nhân đầu tiên đưa giao dịch chứng khoán và
giáo dục từ xa qua mạng Internet tại Trung Quốc (1997). Ông
từng là Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa Fund tại HongKong và
Thượng Hải.</blockquote>
Hoàng Lan - Hàn Phi
<a
href="http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/quan-diem/2013/03/nen-de-thi-truong-bat-dong-san-roi-tu-do/">Theo
VnExpress</a>
***********************************
Entry này được tự động gửi lên từ trang Dân Luận
(https://danluan.org/tin-tuc/20130327/doanh-nghiep-kinh-doanh-bat-dong-san-ha-noi-gui-thu-ngo-chat-van-ts-alan-phan),
một số đường liên kết và hình ảnh có thể sai lệch. Mời
độc giả ghé thăm Dân Luận để xem bài viết hoàn chỉnh. Dân
Luận có thể bị chặn tường lửa ở Việt Nam, xin đọc
hướng dẫn cách vượt tường lửa tại đây
(http://kom.aau.dk/~hcn/vuot_tuong_lua.htm) hoặc ở đây
(http://docs.google.com/fileview?id=0B_SKdt9lFNAxZGJhYThiZDEtNGI4NC00Njk3LTllN2EtNGI4MGZhYmRkYjIx&hl=en)
hoặc ở đây (http://danluan.org/node/244).
Dân Luận có các blog dự phòng trên WordPress
(http://danluan.wordpress.com) và Blogspot (http://danluanvn.blogspot.com),
mời độc giả truy cập trong trường hợp trang Danluan.org gặp
trục trặc... Xin liên lạc với banbientap(a-còng)danluan.org để
gửi bài viết cho Dân Luận!
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét