Alan Phan - Thư gởi Hiệp Hội Bất Động Sản

<em><strong>"Mặt trời trong tôi lặn để bình minh lại đến…
My sun sets to rise again" - Robert Browning</strong></em>

Kính thưa Quý Vị

Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi "chất vấn" của Quý
Vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi
của rất nhiều đọc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính
với "1,000 (?) đồng nghiệp" của tôi. Tôi cũng đã từng
làm một nhà đầu tư dự án BDS (real estate developer) ở tận
xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970's. Sau 7 năm huy hoàng
với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại
mọi vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do
đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm "của thiên trả
địa" hiện tại của Quý Vị.

Tôi không quen bị "chất vấn", không phải là một cậu học
trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có "quyền lợi" hay
"nghĩa vụ" gì trong tình huống này, nên xin phép được trả
lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình. Vả lại, những
chi tiết nhỏ nhặt của 15 câu hỏi đã được "trả lời"
qua các bài viết của tôi trong vài năm qua (còn lưu lại tại
www.gocnhinalan.com). Thêm vào đó, nhiều BCA (bạn của Alan) cũng
đã ra công sức phản biện qua các lời bình trên trang web này
và các mạng truyền thông khác. Quý Vị tự tìm tòi nhé.


<h2>Cốt lõi của vấn đề</h2>
Một khuynh hướng chung khi tìm giải pháp cho vấn nạn BDS hiện
nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong các công thức tài
chánh. Vài doanh nghiệp BDS nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì họ nói
không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời
của tôi là vấn đề BDS thuộc <strong>chuyện thị
trường</strong>.

Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước
ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ US dollars; và vốn từ Việt
kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ
(các số liệu này có thể sai nhưng chúng ta sẽ không bao giờ
tìm được một thống kê chính xác và chính thống về các con
số nhậy cảm ở Việt Nam). Tuy nhiên, dù với con số nào, số
tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BDS tồn
kho.

Trên góc cạnh thị trường, khi người bán <em>đáp ứng được
nhu cầu người mua</em> về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều
yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng)
thì giao dịch xẩy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những BDS mà
quý vị đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo
đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? Theo tôi biết, nhu
cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao; nhưng
sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại
phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có
thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.

Tóm lại, khủng hoảng BDS hiện nay là một tính toán sai lầm
của nhà sản xuất BDS về giá cả và loại hàng.

<h2>Giá thành quá cao?</h2>

Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là giá BDS cao ngất trời
vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và bôi
trơn… quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính
chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán
căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém
của các quyết định bầy đàn và chụp giựt.

Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai trật
mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona nói
trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến
16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà
vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín
dụng, nên dự án phải phá sản. Dù không phải lỗi của chủ
quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và
cúi đầu chấp nhận.

Người mua nhà, hay ngay cả vợ con bạn bè của Quý Vị, thật
sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao hay thấp
thế này? Vừa mua thuận bán thôi.

<h2>Một chút lịch sử</h2>

Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa trên quy luật thị
trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có
"định hướng xã hội" nên chánh phủ phải nhẩy vào can
thiệp hay cứu trợ khi "con cái" gặp hoạn nạn.

Chắc Quý Vị còn nhớ, có khi giá nhà đất lên cao cả mấy
trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai kiến
nghị chánh phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng
bằng cách ngăn chận mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp). Các
nhà sản xuất BDS quên mất "định hướng xã hội" của
Viêt Nam và ủng hộ triệt để nguyên lý thị trường.

Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận bóng, các cầu thủ lại
yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất
nhất này làm mọi biện luận của Quý Vị trở nên ngây ngô
cùng ngạo mạn.

<h2>Hệ quả khi bong bóng BDS nổ </h2>

Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin mọi người ghi nhận
công trạng của những nhà đầu cơ BDS trong việc tạo ra khủng
hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém
hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng
sản lượng nông, hải, sản… đều có thể truy nguồn đến
những bong bóng tài chánh như BDS, chứng khoán và ngân hàng. Khi
dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để hưởng lợi
nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu
tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công
nghệ cao, nông nghiệp… Tai hại của sự lãng phí và tham ô
trong việc sử dụng tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc
trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến.

Nếu nhìn từ định hướng CNXH, các doanh nhân và quan chức có
liên hệ đến việc đầu cơ, thao túng và lèo lái dòng tiền
đầu tư… để thổi phồng các bong bóng tài sản đều có
thể bị kết tội dưới nhiều luật lệ. Hú hồn. May mà Quý
Vị còn chữ "kinh tế thị trường" để mà núp bóng.

Ngoài ra, về các hệ quả tương lai khi bong bóng BDS nổ, Quý
vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền
kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh
BDS và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu
sẽ chết vì nợ xấu… nhưng tôi chắc chắn là "không có
Mợ thì chợ vẫn đông". Thực ra, những doanh nghiệp, ngân
hàng… này cũng đã chết lâm sàng rồi. Họ kéo dài hơi thở
để đợi chút oxygen từ tiền thuế và phí của người dân.
Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia
trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.

Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số
lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của
Trung Quốc, Thái Lan… tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho
tình hình BDS chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen
lười biếng.

Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù dọa là con số vài chục
ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với tỷ lệ thất
nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh
hưởng khi bong bóng BDS nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát
triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công
nhân này chỉ là chuyện nhỏ.

Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các người dân bỏ tiền
trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng đóng
cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm
đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu
VND (vì lạm phát nhiều năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài
khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì
các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như Quý
Vị tiên đoán. Họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn Quý Vị
và nhà nước nhiều.

<h2>Những hệ quả tích cực</h2>

Trong bài "Thị trường sẽ cứu chúng ta" (www.gocnhinalan.com)
tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong bóng BDS nổ.
Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu
một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý "an cư lạc
nghiệp" tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh
tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu
ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.

Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung
lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền
vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu Mỹ Nhật Úc,
tầng lớp trung lưu với những tài sản thâu góp được
thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh tế. Họ tạo ra thị
trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ
làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng
và các ông chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước
…vì họ có quá nhiều thứ để mất. Một xã hội bất ổn
là khi phần lớn người dân không có gì để mất.

<h2>Hệ quả khi bong bóng không nổ</h2>

Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái ngược nếu quyền
lực của Quý vị thành công và thuyết phục nhà nước bơm
tiền dân cứu Quý Vị và các ngân hàng yếu kém.

Trước hết, nền kinh tế zombies (xác chết biết đi) này sẽ
kéo dài ít nhất là một thập kỷ nữa.

Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng
nổ lại và tỷ giá VND sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ
quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN
dùng giải pháp này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chánh phủ
Mỹ cho các ngân hàng này vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng
không cứu các doanh nghiệp hay giá BDS; và sau khi gây lại vốn
sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chánh 2008, hầu
hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ. Giải pháp
này không thể thực hiện ở Việt Nam vì các ngân hàng thương
mại Việt không đủ uy tín, thương hiệu, tầm cỡ, tính minh
bạch hay khả năng quản trị để tiếp cận nguồn vốn nội
hay ngoại (vẫn rất dồi dào).

Chánh phủ hiện đã bội chi vì các vấn đề kinh tế xã hội
từ khủng hoảng và nguồn thu từ thuế và phí đang bị thu
hẹp đáng kể. Dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các
zombies phi sản xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành
phần khác trong nền kinh tế.

Nhưng tệ hại nhất là khi tung tiền cứu nguy cho "bồ nhà",
chánh phủ sẽ gởi một thông điệp bào mòn mọi niềm tin còn
sót lại của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đó là:
"mọi sai phạm lầm lẫn sẽ được che đậy và bảo vệ; và
các quy luật của thị trường có quyền đi "nghỉ mát" khi
quyền lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm".


<h2>Những giải pháp sáng tạo</h2>
Sau cùng, nếu con phượng hoàng có thể bay lên từ đống tro
tàn thì các zombies cũng có thể tái tạo lại một đời sống
mới. Trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn
là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.

Tôi không kinh doanh BDS từ năm 1982, nên tôi không dám "múa rìu
qua mắt thợ". Nhưng tôi nhận thấy có những đại gia
"thật lớn" của BDS đã phát triển mạnh trong khủng hoàng
này. Bầu Đức của HAGL chọn giải pháp "xuất ngoại" khi
bán tháo BDS tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar.
Ngài Vượng của Vincom đạt được danh tỷ phú đô la với
phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp. Mr.
Quang của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình
EHome cho phân khúc trung lưu. Các trường hợp phát triển như anh
Thìn Đất Xanh hay anh Đực Đất Lành là những thí dụ khác.

Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản phẩm nhà tiền chế
theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và xanh đã
biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỷ phú. Trí tuệ Việt
chắc chắn phải có rất nhiều… Ngô Bảo Châu… trong ngành
BDS. Đây là tương lai của BDS Việt trong mong đợi của mọi
người; không phải hình ảnh của các zombies níu kéo vào dây
trợ sinh trên giường bệnh.

<h2>Thay cho lời kết</h2>

Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội BDS và
các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị BDS
lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một
thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness. Tôi cũng tiên đoán là
chánh phủ rồi cũng sẽ tung nhiều gói cứu trợ BDS mặc cho
sự can gián của nhiều chuyên gia và đa số người dân. So với
Quý Vị, tiếng nói của chúng tôi không đủ trọng lượng để
chánh phủ lưu tâm.

Do đó, cuộc tranh cãi nên dừng lại ở đây để những người
dân chưa có nhà không nên kỳ vọng vào một phép lạ trong
tương lai gần.

Nhưng trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một
lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền
lợi cá nhân của mình và gia đình… để san sẻ lại cho các
người dân kém may mắn hơn. Không phải để làm từ thiện, mà
nhận trách nhiệm rộng lớn hơn với cộng đồng, và với thế
đứng của Việt Nam trên thương trường quốc tế. Để doanh
nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và
khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút
niềm tin và lực đẩy khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.

Riêng đối với những vị đã mất mát tài sản vì sai phạm
đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà
tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn
bộ dự án Arizona và ra đi với bàn tay trắng," Thế Chiến
Quốc, thế Xuân Thu… Gặp thời thế thế thì phải thế". Dù
sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn
trong một mô hình kinh doanh khác.

Mong Quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần "kẻ sĩ"
mãi cháy sáng trong cuộc đời Quý vị.

Thân ái,
Alan Phan

<strong>Tham khảo:</strong> Các bài về BDS từ trang 185 của cuốn
sách "Đi Tìm Niềm Tin Thời Internet" của Alan Phan do nhà sách
Thái Hà xuất bản (2012). Và các bài về BDS trên web site
www.gocnhinalan.com.

Những ảnh hưởng tích cực sau đây sẽ quay về giúp nền kinh
tế tiến về một định hướng bền vững hơn.

1. Khi đa số người dân sở hữu một căn nhà, tầm nhìn và
niềm tin của họ vào tương lai vững vàng hơn. Bây giờ họ có
một tài sản gì để mất; do đó, sự đóng góp của họ vào
nền kinh tế sẽ năng động và tích cực.

2. Niềm tin này mới là "gói kích cầu" quan trọng hơn cả
cho thị trường tiêu dùng và nó sẽ kích hoạt các cơ sở công
nghiệp cũng như nông nghiệp gia tăng sản xuất, giảm lượng
tồn kho và cải thiện năng suất lao động để cạnh tranh. Nên
nhớ là tiền dự trữ trong dân nhiều gấp 3 lần tiền dự
trữ của chánh phủ;

3. Khi các zombies (xác chết biết đi) bị loại bỏ khỏi hệ
thống ngân hàng và thị trường chứng khoán, những định chế
sống sót sẽ mạnh hơn nhờ thị phần gia tăng; sẽ chăm chú
hơn vào ngành nghề cốt lõi (sau bài học đầu tư đa ngành) và
lo trau luyện những kỹ năng cần cho sự cạnh tranh dài hạn;

4. Lạm phát hay tỷ giá sẽ không tăng tốc lâu dài, vì chánh
phủ không cần in tiền thêm để cứu ai (một thông điệp rất
rõ cho các DNNN) và ngân sách sẽ bội thu nhờ thuế phí tăng thu
từ sự tăng trưởng GDP; cũng như nguồn ngoại tệ sẽ dồi
dào hơn với sinh lực mới của khu vực xuất khẩu;

5. Khi kinh tế vĩ mô ổn định và khi luật thị trường thay
thế luật "hành dân", niềm tin quay lại với các nhà đầu
tư quốc tế và kiều hối. Kênh ngoại tệ này sẽ thâu ngắn
sự hồi phục và giúp chúng ta một lợi thế cạnh tranh mới.





***********************************

Entry này được tự động gửi lên từ trang Dân Luận
(https://danluan.org/tin-tuc/20130331/alan-phan-thu-goi-hiep-hoi-bat-dong-san),
một số đường liên kết và hình ảnh có thể sai lệch. Mời
độc giả ghé thăm Dân Luận để xem bài viết hoàn chỉnh. Dân
Luận có thể bị chặn tường lửa ở Việt Nam, xin đọc
hướng dẫn cách vượt tường lửa tại đây
(http://kom.aau.dk/~hcn/vuot_tuong_lua.htm) hoặc ở đây
(http://docs.google.com/fileview?id=0B_SKdt9lFNAxZGJhYThiZDEtNGI4NC00Njk3LTllN2EtNGI4MGZhYmRkYjIx&hl=en)
hoặc ở đây (http://danluan.org/node/244).

Dân Luận có các blog dự phòng trên WordPress
(http://danluan.wordpress.com) và Blogspot (http://danluanvn.blogspot.com),
mời độc giả truy cập trong trường hợp trang Danluan.org gặp
trục trặc... Xin liên lạc với banbientap(a-còng)danluan.org để
gửi bài viết cho Dân Luận!