<center><img
src="http://gdb.voanews.com/CBA65700-EE1C-44ED-8B2C-4EA51C1985EA_w640_r1_s.jpg"
width="560" /></center>
<strong>Giá vẫn quá cao</strong>
Đang và sẽ không có một phép màu nào xảy đến với thị
trường bất động sản Việt Nam, bất chấp rất nhiều phép
khuyến dụ đã được phóng ra từ chính sách nhà nước cùng
các tập đoàn kinh doanh nhà đất và ngân hàng đang "ôm bom".
Hoàng Anh Gia Lai là một phép thử đặc trưng nhất cho thất
bại. Kết quả kinh doanh quý 3 năm 2013 của tập đoàn được
xem là nằm trong top đầu đại gia bất động sản này, dù báo
lãi nhưng doanh thu chủ yếu phải nhờ vào việc chuyển nhượng
các dự án cao su và thủy điện. Ngược lại, hệ số tiêu
thụ căn hộ từ đầu năm đến nay là quá thấp và cũng không
cho thấy bất cứ manh mối nào có thể triển vọng hơn trong
thời gian tới.
Đoàn Nguyên Đức là ông chủ năng động và cũng thường có
những phát ngôn "xách động" của Hoàng Anh Gia Lai. Vào giữa
năm 2013, nhân vật được xem là có dự cảm chính trị khá
tốt này đã xác quyết về một cái đáy không thể lầm lẫn
của thị trường bất động sản, cùng lời kêu gọi người
tiêu dùng và giới đầu cơ nhỏ lẻ hãy "mua vào".
Cũng như ông Đức, nhiều đại gia kinh doanh bất động sản
trung cấp và cao cấp khác luôn cố che giấu nỗi lo mất ngủ
từ nguy cơ phá sản luôn cận kề. Vào năm 2012 khi thị trường
vẫn còn "ngủ đông", giới chủ đầu tư cùng một số
"phát ngôn viên" - những người được mô tả là chuyên gia
hàng đầu về thị trường - cũng đã tự xác lập những giá
đáy của căn hộ sau mỗi quý. Tuy nhiên như thời gian đã
chứng thực, hết năm 2012 và đến giờ đã gần hết năm 2013,
đáy của thị trường bất động sản vẫn là một khái niệm
hoàn toàn mờ ảo.
Ở Hà Nội, giá bất động sản vẫn tiếp tục trôi dốc, dù
với độ trượt nhỏ hơn năm 2012. Nhưng so với mức tăng gần
ba lần chỉ riêng trong chiến dịch đánh lên bất động sản
giai đoạn 2009 - 2010 và nhìn lại mức tăng đến chẵn 100 lần
kể từ con sóng bất động sản đầu tiên vào năm 1995, cuộc
giảm giá dù đến một nửa của khối căn hộ cao cấp ở Thủ
đô có vẻ vẫn chưa làm xúc động túi tiền người dân.
Cũng khó có thể khuấy động tâm não người tiêu dùng, một
khi hệ số giá nhà đất/thu nhập bình quân người lao động
ở Việt Nam vẫn đứng vững ở mức 25, cao gấp 5-6 lần tiêu
chuẩn cho phép của Liên Hiệp Quốc. Rõ là một thứ bong bóng
nhà đất đã hình thành đủ lớn và luôn có thể bùng vỡ
bất kỳ lúc nào trong một nền kinh tế mà tốc độ tăng
trưởng phụ thuộc quá nhiều vào chủ nghĩa đầu cơ.
<strong>500.000 tỷ đồng nợ xấu</strong>
Không chỉ rất nhiều nhóm đầu cơ nhỏ lẻ và thứ cấp
phải gánh chịu hậu quả nặng nề, ngay cả những tên tuổi
lừng lẫy như Vinaconex, Sông Đà, Phát Đạt, Quốc Cường Gia
Lai… cũng cùng chung số phận.
Từ vị thế đầu tư đến vài ba ngàn tỷ đồng cho các dự
án căn hộ, đến nay trong két sắt của Quốc Cường Gia Lai
chỉ còn chưa đầy 2 tỷ đồng.
Đáng thất vọng hơn cả là một giải pháp xung kích của nhóm
lợi ích ngân hàng - bất động sản tung ra vào giữa năm 2013 -
gói kích thích 30.000 tỷ đồng dành cho những người có thu
nhập trung bình và thu nhập thấp - đã thất bại cay đắng khi
tỷ lệ giải ngân chỉ vỏn vẹn 1% sau gần nửa năm triển
khai.
Tất nhiên, có nhiều lý do khiến tốc độ giải ngân quá
nặng nề và kém hiệu quả, song không thể phủ nhận nguồn
cơn lớn nhất vẫn là niềm tin của người tiêu dùng vào thị
trường bất động sản đã trở nên tê liệt.
Một trong những minh chứng hiển nhiên nhất về khả năng sụp
đổ của thị trường bất động sản trong tương lai không xa
lại đến từ giới ngân hàng - nơi găm giữ đến ít nhất 70%
nợ và nợ xấu tích tụ bởi các con nợ đại gia nhà đất.
Cho đến gần đây, chính thống đốc Ngân hàng nhà nước đã
phải báo cáo Quốc hội về con số 300.000 tỷ đồng đã
được Ngân hàng nhà nước chuyển từ nhóm nợ xấu lên nhóm
nợ "tốt" vào tháng 6/2013. Tuy nhiên, con số này lại chính
là sự xác nhận cho một con số thật hơn nhiều: so với số
nợ xấu chỉ từ 135.000 đến gần 200.000 tỷ đồng do Ngân
hàng nhà nước công bố trong năm 2012, số nợ xấu hiện thời,
nếu cộng cả 300.000 tỷ đồng vừa "đảo nợ", phải lên
đến gần 500.000 tỷ đồng.
Khá tương đồng, con số trên lại phù hợp với đánh giá về
nợ xấu của một nhóm chuyên gia phản biện độc lập tại
Diễn đàn kinh tế mùa xuân vào tháng 4/2013 - lên đến 540.000
tỷ đồng.
300.000 tỷ đồng là cú đảo nợ lần thứ hai của Ngân hàng
nhà nước dành cho các nhóm con nợ đang lâm vào thế cùng
quẫn, sau cú thứ nhất vào tháng 4/2012. Tuy thế, không phải
chuyện đảo nợ sẽ diễn ra mãi mãi, bởi thời điểm Minsky
về đáo hạn các món nợ xương máu đã biến thành vết hằn
trong não trạng của thế giới tư bản ngày càng dã man ở
Việt Nam.
Đến tháng 6/2014, nếu không thể thanh toán được các món nợ
này, không chỉ các con nợ chủ đầu tư "chết" mà cả
những ngân hàng đang ôm nợ và tài sản thế chấp cũng "băng
hà" - như một câu châm ngôn trong lịch sử và văn hóa Việt
Nam.
<strong>Những dấu hiệu hỗn loạn</strong>
Đã có một số biểu hiện hỗn loạn không thể chối cãi,
chẳng hạn như với Công ty gỗ Trường Thành. Công ty này đã
được ngân hàng cho giãn nợ đến năm 2014, vào lúc giám đốc
Trường Thành nói tuột ra: "Cứu doanh nghiệp cũng là cứu
ngân hàng".
Một cái chết song trùng là rất có thể xảy ra giữa khối con
nợ và các chủ nợ, để đến lượt mình, giữa các chủ nợ
ngân hàng lại có thể kiến tạo một cuộc sụp đổ dây
chuyền trong không bao lâu nữa.
Agribank - Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn - là
dấu hiệu đầu tiên biểu tượng cho sự tái hiện sụp đổ
của Ngân hàng Lehman Brothers của Mỹ vào tháng 10/2007. Trở
thành quán quân về thu hút tín dụng tiền gửi nhưng cũng không
thua kém về số lãnh đạo ngân hàng đối mặt với vòng lao
lý, Agribank là địa chỉ mà nợ xấu bất động sản có thể
tạo ra một cơn địa chấn đủ lớn khiến dắt dây sang các
ngân hàng "bạn".
Trong số tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang phải nắm
giữ, phần lớn là các dự án căn hộ cao cấp và đất nền
hoang hóa chưa thể xây dựng. Tình thế này cũng liên đới
chặt chẽ với con số hàng trăm ngàn căn hộ cao cấp đang tồn
kho, cùng 66.000 căn hộ cao cấp sẽ được tung ra thị trường
đến năm 2015, tạo nên một cơn bội thực không có thuốc
giải.
Phân khúc được xem là khả quan nhất cho đến nay chỉ là nhà
đất giá rẻ và thuộc loại bình dân. Tình hình giao dịch
chớm nở của phân khúc này đã trở thành điểm sáng duy nhất
trong một thị trường đen bạc. Trong khi đó, vẫn không có và
không thể có bất kỳ con số liệu nào về tăng trưởng tiêu
thụ của phân khúc căn hộ cao cấp.
Ngay cả một số hãng tư vấn bất động sản quốc tế có
tiếng ở Việt Nam như CBRE, Savillss, Knight Frank… cũng có vẻ
bị "dính chùm" trong cơn hoạn nạn không có lối ra. Như
một hiệu ứng đồng thanh, từ giữa năm nay, các hãng tư vấn
này đã liên tiếp tung ra những báo cáo dự báo khả quan về
thị trường bất động sản, về hệ số tiêu thụ tăng lên
và sự hạn chế nguồn cung…
Chỉ có điều, cho đến nay vẫn không có bất cứ một số
liệu có tính khả tín nào về lượng giao dịch đối với
từng phân khúc - dấu hiệu chứng minh rõ nét về tính giả
dối của những tổ chức bất động sản dán mác quốc tế.
<strong>Bế tắc và khủng hoảng</strong>
Khác hẳn với giai đoạn tạm phục hồi năm 2009 với gói kích
cầu lên đến 8,5 tỷ USD, giai đoạn 2011-2013 và cả những năm
tới sẽ không có bất cứ gói kích thích nào. Tiền đã gần
như cạn kiệt trong ngân khố, trong lúc lợi nhuận thị trường
những năm qua đã chui cả vào túi những đại gia có tư duy
lũng đoạn cay nghiệt nhất. Vì thế, bất động sản sẽ không
còn cơ may dựa dẫm vào một nguồn vốn kích phát nào nữa.
Sau chuỗi thời gian chìm sâu vào thế bất động và quay quắt,
chỉ đến gần đây dường như nhóm lợi ích ngân hàng - bất
động sản mới quyết định làm nốt một phép thử để tái
hiện kịch bản năm 2009 - 2010: kích thích thị trường chứng
khoán để từ đó khơi dậy ảo vọng về phục hồi thị
trường bất động sản.
Tuy vậy, không có nguồn tiền mới, chỉ số chứng khoán không
thể "lên" được theo đúng nghĩa mặt bằng giá cổ phiếu
tăng đồng loạt. Chỉ có một nhóm rất nhỏ trong tổng số 700
cổ phiếu được "đánh lên", chủ yếu là những cổ phiếu
có tác động mạnh đến rổ chỉ số VN-Index, gây ra tâm lý
ảo về một hình ảnh tăng trưởng nào đó của thị trường
này.
Nhưng bất chấp cố gắng cuối cùng của phép thử chứng
khoán, sẽ vẫn quá khó cho cho sự tái hiện quy luật "bình
thông nhau" như những năm hoàng kim giữa thị trường này và
bất động sản. Nói cách khác, nguồn vốn cạn kiệt sẽ
khiến cho tính kích động của giá cổ phiếu đối với tâm lý
mua vào núi tồn kho bất động sản trở nên vô nghĩa.
Bất động sản lại liên đới với hoạt động tài chính,
như quy luật đã hình thành trong vài chục năm qua ở Việt Nam.
Không khác gì Trung Quốc, hệ thống ngân hàng Việt Nam đã
"cho vay nhiều nhất trong một thời gian ngắn nhất" vào giai
đoạn 2006 - 2009. Kết quả là việc thu hồi vốn trở nên vô
vọng vào thời buổi suy thoái kinh tế.
Còn nếu nền kinh tế lao thân vào khủng hoảng, tất cả sẽ
tuyệt vọng.
Một khi bất động sản đổ vỡ, hệ thống ngân hàng cũng
không thể tránh được cái chết mặc định đối với nó. Dự
báo sẽ có ít nhất một phần ba số ngân hàng hiện nay phải
phá sản.
Hiện tượng nhiều ngân hàng sa thải ít nhất 15% số nhân
viên trong thời gian gần đây là một tín hiệu rất đáng chú
tâm. Người ta đang chờ đợi đến khi nào - giữa hay cuối năm
2014 - sẽ có một ngân hàng hạng trung hoặc loại đại gia
đầu tiên buộc phải tuyên bố phá sản. Và nếu sau đó có
tiếp 3-4 ngân hàng không thể cầm cự, sẽ không một ngân sách
nào có thể chịu đựng và bù lỗ theo "mô hình Vinashin"
được.
Khả năng domino này là hoàn toàn có thể xảy ra, ít nhất căn
cứ vào danh sách gần một chục ngân hàng thương mại đang bị
Ngân hàng nhà nước xếp vào loại "yếu" như hiện thời.
Khi đó, khủng hoảng kinh tế sẽ bắt đầu. Chu kỳ khủng
hoảng ở Việt Nam có thể sẽ kéo dài từ 18-21 tháng, nếu
chiếu theo "tiêu chuẩn" các cuộc khủng hoảng kinh tế ở
Hoa Kỳ và Tây Âu. Hoặc sẽ dài hơn đối với một "nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" đã trải
qua suy thoái chưa gượng dậy nổi từ 6 năm qua và đang vật vã
trong căn bệnh ung thư toàn thân.
Một phép tính đơn giản cho thấy nếu khởi động vào đầu
năm 2015, cuộc khủng hoảng kinh tế ở Việt Nam sẽ đạt đến
cao trào cùng những biến động khôn lường của nó vào giai
đoạn 2016-2017.
Nhưng còn hơn thế nhiều, gánh nặng đầu cơ mà giới lợi
ích ngân hàng và bất động sản đã kiến tạo trong nhiều năm
qua sẽ đổ lên đôi vai gầy guộc của nền kinh tế và đời
sống dân sinh.
Khủng hoảng kinh tế lại rất nhiều khả năng sẽ lập tức
dắt dây sang khủng hoảng xã hội - một hiệu ứng mà rất
thường sẽ khiến nền chính trị "băng hà"!
***********************************
Entry này được tự động gửi lên từ trang Dân Luận
(https://danluan.org/tin-tuc/20131126/pham-chi-dung-bat-dong-san-viet-nam-se-tiep-tuc-be-tac),
một số đường liên kết và hình ảnh có thể sai lệch. Mời
độc giả ghé thăm Dân Luận để xem bài viết hoàn chỉnh. Dân
Luận có thể bị chặn tường lửa ở Việt Nam, xin đọc
hướng dẫn cách vượt tường lửa tại đây
(http://kom.aau.dk/~hcn/vuot_tuong_lua.htm) hoặc ở đây
(http://docs.google.com/fileview?id=0B_SKdt9lFNAxZGJhYThiZDEtNGI4NC00Njk3LTllN2EtNGI4MGZhYmRkYjIx&hl=en)
hoặc ở đây (http://danluan.org/node/244).
Dân Luận có các blog dự phòng trên WordPress
(http://danluan.wordpress.com) và Blogspot (http://danluanvn.blogspot.com),
mời độc giả truy cập trong trường hợp trang Danluan.org gặp
trục trặc... Xin liên lạc với banbientap(a-còng)danluan.org để
gửi bài viết cho Dân Luận!
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét