<em><strong>U ám. Không nên đọc.</strong></em>
Những gì mà đại biểu Quốc hội Trần Du Lịch nhìn tận mắt
trong cuộc khảo sát thực tế gần đây ở Quận 7, TP. Hồ Chí
Minh đã làm ông giật mình. Có những căn hộ penhouse, loại nhà
thuộc đẳng cấp sang trọng nhất và một thời mọc lên như
nấm sau mưa, nay được rao bán với giá vỏn vẹn 10 triệu
đồng/m2, mức suy giảm khó hình dung so với thời đỉnh điểm
40-50 triệu đồng/m2. Tình trạng đó không phải duy nhất ở
Quận 7. Ông Lịch kể, hàng ngày bản thân ông nhận hàng chục
tin nhắn rao bán nhà giảm giá. "Giảm đến mức như vậy
rồi, mà họ không bán được vì không ai mua", ông kể lại.
Danh sách những câu chuyện đáng lo như trên ngày càng dài ra và
có thể được nghe ở nhiều địa phương, đặc biệt là Hà
Nội và TP. Hồ Chí Minh. Nhiều người Việt Nam, vốn chỉ làm
quen với kinh tế thị trường khoảng hơn hai thập kỷ gần
đây, khó mà hình dung được sự mất giá tài sản trên diện
rộng như vậy vì suy thoái kinh tế. "Rất nhiều doanh nghiệp
nói với tôi, là họ chả biết làm gì bây giờ. Họ mất
phương hướng", ông Lịch nói.
Câu chuyện ông Lịch chẳng xa lạ gì với Viện trưởng Viện
Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên, người thống kê có tới
70.000 căn hộ đang bị ế chỉ ở hai thành phố lớn nhất
nước. Ông giải thích: "Ít nhất là có tới 140 ngàn tỷ
đồng đang bị chôn, mà phải mất tới 7 năm sau may ra mới xử
lý được. Tồn kho bất động sản mới là khủng khiếp
nhất". Một báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia
ước tính, khu vực bất động sản đã được các ngân hàng
bơm gần 350 ngàn tỷ đồng, một số vốn khổng lồ.
Thêm một dẫn chứng bi kịch về bất động sản. Ông Thiên
tính toán có 69 công ty bất động sản niêm yết đang đối
mặt với vấn đề thanh khoản nghiêm trọng. Đến cuối năm
2011, các công ty này gánh khoản nợ vay 67.000 tỉ đồng và chi
phí lãi vay mỗi năm 13.400 tỉ đồng. Đáng báo động là trong
cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý IV của năm ngoái
đã tăng lên 26.400 tỉ đồng. Nghĩa là các công ty này phải có
39.800 tỉ đồng để trả nợ vay đến hạn và lãi vay trong năm
2012. Nhà kinh tế đặt câu hỏi hoài nghi: "Với tình trạng
hiện nay, họ có khả năng trả nợ không?"
Nhìn ra khu vực công, tình hình cũng không sáng sủa hơn. Ông
Thiên trích nguồn của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết,
năm 2011, tổng số nợ vốn đầu tư của 63 tỉnh và thành phố
là 91.273 tỷ đồng của 47.209 dự án; trong đó, nợ vốn các
công trình xây dựng cơ bản đã hoàn thành là 25.423 tỷ đồng,
nợ vốn của 20.921 dự án đang triển khai là 65.850 tỷ đồng,
dãn tiến độ 41 dự án với tổng số vốn là 38.320 tỷ
đồng. Hệ quả của tình trạng trên, không gì khác là số
phận hẩm hiu của các doanh nghiệp và người làm công. Ông
nói: "Đang có nhiều doanh nghiệp "chết" hoặc "chờ
chết" vì không thu được món nợ này".
Trích dẫn thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, có tới
53.000 doanh nghiệp đóng cửa và phá sản trong năm 2011, và 35.500
lâm vào cảnh tương tự trong 8 tháng đầu năm 2012, ông khẳng
định: "Như vậy, hai năm qua đã chứng kiến hơn 40% tổng số
doanh nghiệp đóng cửa kể từ khi đổi mới đến nay". Tuy
nhiên, sức khỏe của những doanh nghiệp còn hoạt động cũng
đáng lo ngại, khi họ được cho là phải giảm tới 20-30% công
suất do tồn kho cao. Ông Thiên ước tính, với khoảng 470.000
doanh nghiệp còn hoạt động, việc giảm 20-30% công suất tương
đương đóng cửa 90.000 - 150.000 doanh nghiệp. "Số người mất
việc làm chỉ từ các doanh nghiệp co hẹp sản có thể lên
tới hàng triệu," ông nói.
<h2>Tìm hướng đi nào</h2>
Những thống kê đáng lưu ý trên được ông Thiên trình bày
tại hội thảo quốc gia mang tên: "Kinh tế Việt Nam năm 2012:
Tạo bước ngoặt để xoay chuyển tình thế" tổ chức đầu
tuần này. Tuy vậy, bản thân ông Thiên cũng chẳng mấy tin
tưởng về tên gọi của hội thảo. Nhắc lại một số cải
cách thể chế gần đây, như cấm làm thêm khu công nghiệp,
không chia đều vốn cho các khu kinh tế ven biển (ưu tiên 5/15
khu), cơ chế quản lý mới cho các doanh nghiệp nhà nước lớn,
và chỉ phê duyệt triển khai dự án đầu tư công khi đã bố
trí vốn, ông bình luận rằng những cải cách đó là "quá ít
ỏi và cũng chỉ mới bắt đầu".
"Tình hình đã kéo dài suốt 5 năm. Nếu vẫn tập trung chú ý
vào thành tích ngắn hạn, lo tìm kiếm các giải pháp "ăn
ngay", "quan tâm sâu sắc" đến sự lên xuống từng điểm
phần trăm của các chỉ tiêu vĩ mô – mà không dành sự quan
tâm ưu tiên cho những quyết sách lớn, những giải pháp chiến
lược – thì trong điều kiện kinh tế thế giới còn u ám, khó
có thể tạo sự xoay chuyển thực sự để thoát khỏi nguy cơ
vòng xoáy, thậm chí khủng hoảng mà nền kinh tế có thể lâm
vào", ông cảnh báo.
Tiến sỹ Lê Đình Ân, nguyên Giám đốc Trung tâm Thông tin và
Dự báo Kinh tế Xã hội Quốc gia của Bộ Kế hoạch và Đầu
tư tỏ ra nghi ngờ về khả năng "tạo bước ngoặt để xoay
chuyển tình thế" mà ông Thiên mong muốn. Ông nói: "Năm 2012
này mà các đồng chí bảo tạo được bước ngoặt để xoay
chuyển tình thế thì tôi khẳng định là không thể được.
Cố gắng giữ trận địa đã là may". Đại biểu Trần Du
Lịch đồng tình: "Tình trạng sức khỏe yếu kém như thế
này mà dùng dao kéo đại phẫu thuật thì con bệnh làm sao chịu
nổi". Tuy vậy, những gợi ý chính sách mà ông Ân đưa ra
đòi hỏi cuộc "đại phẫu" thực sự.
Ông nói: "Chính phủ cần xây dựng kế hoạch tổng thể cho
cả ba năm tới, thay vì làm kế hoạch cho từng năm như hiện
nay. Kế hoạch đó là nhằm phục hồi nền kinh tế sau khủng
hoảng. Cả ba năm tới phải tập trung toàn bộ nguồn lực và
chủ trương cho kế hoạch này. Chứ làm bình thường theo thông
lệ, rồi đến năm 2015 tổng kết thì không bao giờ chúng ta
thoát ra khỏi khủng hoảng được".
Ông đề xuất, kế hoạch đó tập trung vào ba nội dung chính
là cơ cấu lại nền kinh tế, đẩy mạnh cải cách doanh nghiệp
nhà nước và xử lý nợ xấu. Ông nhận xét, nợ xấu đã trở
thành vấn đề nghiêm trọng vì nó đã bắt đầu làm tê liệt
nền kinh tế. "Thế nhưng tư duy xử lý lại không nhất quán.
Lúc bảo nhà nước phải có trách nhiệm xử lý nợ xấu, lúc
bảo ngân hàng tự phải trả. Bàn mãi nhưng ai làm đây? Mà nợ
xấu bây giờ không phải là cục máu đông thông thường nữa,
nó đã làm tê liệt nền kinh tế rồi".
Về điểm này, Đại biểu Trần Du Lich hoàn toàn đồng tình:
Ông nói: "Tôi đồng tình phải không để xảy ra đỗ vỡ
ngân hàng. Nhưng nếu bằng cách chúng ta làm hiện nay thì không
ổn. Nếu tiếp tục công bố là không để ai mất tiền gửi
ngân hàng thì không khác gì ngân hàng thương mại được nhà
nước bảo kê. Nói nôm na, ngân hàng thương mại bắt nền kinh
tế này làm con tin".
Ông Lịch đề xuất, ngân hàng nào hệ số vốn chủ sở hữu
so với tổng tài sản dưới 8%, nhưng nợ xấu lên trên 10%,
tức là đã mất hết vốn, thì Nhà nước cần quốc hữu hoá.
"Như thế là anh mất hết vồn rồi, đi chỗ khác chơi để
tôi làm. Chứ còn làm như hiện nay là chúng ta tiếp tục nuôi
béo những người phá hoại", ông Lịch nói.
Bên cạnh đó, ông đề nghị khoanh nợ và cho vay mới với các
doanh nghiệp sản xuất, xây dựng, các dự án BOT, BT mà có khả
năng sản xuất tiếp. Về tài khoá, ông Lịch đề nghị từ nay
đến 2015 tất cả các cơ quan của hệ thống chính trị không
được xây mới trụ sở, nếu nơi đó còn trường học bệnh
xá là nhà tranh, vách lá. Bên cạnh đó, ông cho biết sẽ đề
nghị Quốc hội cắt chi thường xuyên năm 2013 đi 10% so 2012,
ngoại trừ tiền lương và chi xã hội; và giảm thuế thu nhập
doanh nghiệp xuống 20% từ 25% hiện nay.
Trong khi đó, Tiến sỹ Ân đề xuất cần tiếp tục cải cách
bộ máy nhà nước hiện nay trở nên gọn nhẹ và quyền lực
hơn, và tìm cơ chế để tìm ra người chịu trách nhiệm khi có
sự vụ. "Nếu bộ máy cứ giữ như hiện nay thì không thể
nào cải cách được. Tất cả vẫn giẫm chân lên nhau, người
này kéo người khác, bộ này kéo bộ khác không làm gì
được", ông nói. Ông Ân nói: "Chính tư duy và quản lý
"kiểu nửa vời" như hiện nay đang là cục máu đông, chứ
không chỉ nợ xấu, hay tồn kho bất động sản. Nó gây thiệt
hại vô cùng lớn cho nền kinh tế".
____________________________
<h2>TS Alan Phan: "Quả bom" bất động sản sẽ nổ tung trong
thời gian tới</h2>
<em>Giá BĐS phải giảm thêm 30% mới xuống đáy và giảm 30%
nữa để xuyên đáy rồi mới hồi phục.</em>
Bất động sản (BĐS) đóng băng, nhiều căn hộ giảm giá hết
đợt này đến đợt khác. Liệu khi buộc phải "phá giá"
như vậy doanh nghiệp (DN) BĐS có lỗ? Hay bong bóng BĐS được
thổi phồng lên quá mức nên khi xì hơi cỡ nào DN vẫn lãi?
<h2>Quý III, BĐS sẽ chạm đáy</h2>
<em>PV: Ông nhận định như thế nào về thực trạng giá BĐS
hiện nay?</em>
TS Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa tại Hong Kong: Giá thị
trường BĐS luôn dựa trên vấn đề thuận mua vừa bán. Suốt
thời gian dài vừa qua, BĐS ở Việt Nam bị thổi lên cao hơn
giá trị căn bản gấp nhiều lần. Khi áp suất trong bong bóng
quá cao sẽ xảy ra tình trạng nổ hoặc xì hơi từ từ. Nhưng
dù nổ hay xì hơi thì quả bóng này cũng phải trở về thực
trạng của nó.
<em>PV: Vậy giá nào thì BĐS về với thực tế?</em>
TS Alan Phan: Tính từ thời điểm này, tôi dự đoán BĐS phải
xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản
(cung cầu, khả năng của người mua và tâm lý chung). Đây là
đáy bền vững. Tuy nhiên, vì BĐS chịu tác động bởi yếu tố
"bầy đàn", khi giá tăng thì tranh nhau mua vào, giá xuống thì
ai cũng đợi xuống thêm. Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư đang
kẹt vốn và các BĐS do ngân hàng tịch thu phải đem ra bán
tháo. Từ đây sẽ tạo ra xu hướng đi xuống sâu hơn đáy. Theo
kinh nghiệm về bong bóng BĐS ở các nước, sau khi xuống đáy
thì phải cộng thêm 30% độ giảm vì sự xuyên đáy này. Như
vậy sang quý II-2013 nó sẽ chạm đáy và hai năm tiếp sẽ xuyên
đáy.
<em>PV: Nhưng rất nhiều căn hộ đã giảm từ 30% thậm chí
40%-50% rồi vẫn không có người mua, thưa ông?</em>
TS Alan Phan: Điều đó cho thấy giá BĐS chưa trở về thực
trạng. Trên thế giới, giá BĐS liên quan tới ba nhân tố chính:
nhu cầu, thu nhập và tâm lý. Các yếu tố như địa điểm, lãi
suất… cũng quan trọng.
Ở Việt Nam, nhu cầu trong phân khúc trung bình rất tốt vì còn
nhiều người chưa có nhà. Tuy nhiên, mức cung đang quá cao, nếu
các căn hộ cao cấp có thể giảm giá theo nhu cầu nhà trung
bình thì cung cầu sẽ cân bằng.
Mặt khác, tại hai TP lớn là Hà Nội và TP.HCM, tổng thu nhập
trung bình của một gia đình khoảng 180 triệu đồng/năm. Nếu
mua nhà trả góp trong 20 năm với lãi suất 10%, khả năng họ
trả được khoảng 30% trên tổng thu nhập (1 tỉ đồng). Do
đó, tính ra giá họ có thể chấp nhận được là 14 triệu
đồng/m2 cho một căn hộ 70 m2.
Yếu tố thứ ba, hiện môi trường kinh tế không mấy thuận
lợi, niềm tin về thị trường không có. Khách hàng đang hoang
mang và họ không biết trong tương lai có thể kiếm được bao
nhiêu tiền trong khi lạm phát vẫn là một mối đe dọa lớn.
Bởi thế, ngay cả khi giá thị trường về đáy nhưng khách
hàng không có niềm tin và bi quan thì cũng khó bán.
<em>PV: Hiện nay có căn giảm xuống 14 triệu đồng/m2 vẫn không
có người mua, tại sao vậy?</em>
TS Alan Phan: Như đã nói, vì niềm tin còn thiếu nên khách hàng
còn đợi. Thêm vào đó, với giá vàng gia tăng, giá của BĐS cao
hơn thực tế nhiều. Tôi nghĩ giá BĐS phải xuyên đáy xuống 10
triệu đồng/m2 thì thị trường mới có thể phục hồi.
Một yếu tố khác là giá trị chung cư khác giá trị nhà mặt
phố. Một phần lớn tạo ra giá trị gia tăng là vấn đề
quản lý. Đây là lý do Phú Mỹ Hưng bán được các dự án
với giá cao.
<h2>Làm gì còn tiền để đầu cơ</h2>
<em>PV: Việc giảm giá mạnh như thế DN có bị lỗ, ví dụ mới
đây một số căn hộ được cho là cao cấp ở quận 7 chỉ bán
giá 19 triệu đồng/m2?</em>
TS Alan Phan: Các căn hộ dự án ven quận 7 giảm xuống 19-20
triệu đồng/m2 cũng chỉ là căn hộ trung bình chứ không phải
loại cao cấp. Và nó phải xuống còn 13 triệu đồng + VAT +…
thành 14 triệu đồng mới đúng.
Còn việc lỗ hay lãi phải tính các khoản phí. DN nào mua đất
5-7 năm trước thì không lỗ nhưng nếu mua khoảng 2-3 năm trở
lại đây sẽ lỗ.
<em>PV: Tại thời điểm giá BĐS đang tìm đáy này liệu có còn
tình trạng đầu cơ?</em>
TS Alan Phan: Ở môi trường nào cũng có tình trạng đầu cơ.
Nhưng các nhà đầu cơ trước đây nay cũng không còn tiền.
Ngoài ra, người ta chỉ đầu cơ khi có bong bóng thổi phồng
giá, còn khi bong bóng đang xì hơi thì nhanh chân mà tháo chạy.
<em>PV: Vậy theo ông, DN BĐS phải làm gì trong lúc này?</em>
TS Alan Phan: Trừ khi có trường vốn có thể đợi hơn năm năm,
DN nào đang đi vay để cầm cự phải bán cho nhanh chứ để lâu
còn chết nữa. Ví như thiên hạ chạy khỏi rạp hát trong đám
cháy, ai nhanh chân thì thoát, ai chậm sẽ bị đè lên.
<em>PV: Sẽ ra sao nếu DN không thể chạy hoặc chạy không
kịp?</em>
TS Alan Phan: Hiện giờ các DN BĐS gần như không được phép phá
sản vì nợ ngân hàng, nợ khách hàng, nợ nhà xây dựng…
thành thử họ đang cố bám trụ chứ không thể tự giải
quyết các vấn đề này. Bởi vậy đến một lúc nào đó, quả
bom này sẽ phải nổ tung thôi. DN nào không thể bám trụ, cứ
để tự phá sản.
Có một giải pháp là Chính phủ quốc hữu hóa các căn hộ
để trống rồi giao lại cho các chủ nợ. Ở Mỹ, khi DN phá
sản thì tòa án làm chủ, sắp xếp với các chủ nợ để thanh
lý. Thành phần tư nhân rất sáng tạo, họ có cách giải quyết
êm đẹp dựa trên tinh thần dân chủ và quyền lợi hỗ tương
từ nhiều phía.
<em>PV: Bong bóng BĐS trên thế giới xì hơi như thế nào, thưa
ông?</em>
TS Alan Phan: Ở Mỹ bong bóng bắt đầu xì hơi từ năm 2007, khi
được 30%-40% nó về đáy của giá trị thực. Sau đó, BĐS
xuyên đáy thêm 20% nữa, tổng cộng đến nay giảm được 60%.
Có lẽ sang năm 2013 BĐS ở Mỹ mới bắt đầu phục hồi. So
sánh Việt Nam với các nước Đông Nam Á khác, giá căn hộ trung
bình tại Malaysia và Thái Lan chỉ chừng 400-500 USD/m2 (tương
đương 10 triệu đồng/m2).
PV: Xin cảm ơn ông.
<div class="special_quote"><h2>Hai "quả bom" lớn trong năm 2013</h2>
Hiện nay có khoảng 120.000-180.000 căn hộ tồn kho và xây dở
dang. Cứ cho là 100.000 căn hộ đã thu tiền đặt cọc, chừng
500 triệu đồng mỗi căn. Tính lại, tổng tiền nợ khách hàng
của các DN BĐS chừng 50.000 tỉ đồng, tương đương 2,5 tỉ
USD. Đây là số nợ khủng khiếp. Con số này có thể còn lớn
hơn cả nợ xấu ngân hàng. Thế nên trong năm 2013, chúng ta sẽ
phải đối mặt với hai "quả bom": nợ xấu ngân hàng và
nợ khách hàng của các DN BĐS.</div>
<a
href="http://giaoduc.net.vn/NTD-thong-thai/TS-Alan-Phan-Qua-bom-bat-dong-san-se-no-tung-trong-thoi-gian-toi/235729.gd">Theo
Giáo Dục Việt Nam</a>
***********************************
Entry này được tự động gửi lên từ trang Dân Luận
(http://danluan.org/tin-tuc/20121012/tu-giang-ngoi-cho-tinh-the-xoay-chuyen),
một số đường liên kết và hình ảnh có thể sai lệch. Mời
độc giả ghé thăm Dân Luận để xem bài viết hoàn chỉnh. Dân
Luận có thể bị chặn tường lửa ở Việt Nam, xin đọc
hướng dẫn cách vượt tường lửa tại đây
(http://kom.aau.dk/~hcn/vuot_tuong_lua.htm) hoặc ở đây
(http://docs.google.com/fileview?id=0B_SKdt9lFNAxZGJhYThiZDEtNGI4NC00Njk3LTllN2EtNGI4MGZhYmRkYjIx&hl=en)
hoặc ở đây (http://danluan.org/node/244).
Dân Luận có các blog dự phòng trên WordPress
(http://danluan.wordpress.com) và Blogspot (http://danluanvn.blogspot.com),
mời độc giả truy cập trong trường hợp trang Danluan.org gặp
trục trặc... Xin liên lạc với banbientap(a-còng)danluan.org để
gửi bài viết cho Dân Luận!
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét