có thể thấy các dự án chung cư cao cấp và tầm trung từ Bắc
vào Nam chào bán ồ ạt với giá sốc, thậm chí giảm giá đến
gần tỷ đồng/căn, kèm cả chương trình khuyến mại lớn.
Đại gia được xem là lớn nhất trong giới bất động sản
vừa chính thức bỏ phần chênh CPI với các nhà đầu tư ở
cả 2 khu đô thị. Điều này đặt ra câu hỏi, phải chăng
nguồn cung đang vượt cầu quá nhiều? Chủ đầu tư đang
"đói" vốn? Hay "bong bóng bất động sản" sắp vỡ?
<h2>Kì I: Ế nặng</h2>
Hàng loạt các dự án chung cư trên cả nước giảm giá từ 3
– 4 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi đã giảm đến 9 triệu
đồng/m2. Tuy nhiên, đa số là các dự án cao cấp, còn những
dự án nhà thu nhập thấp cho người nghèo thì vẫn đứng giá.
<h2>Ồ ạt chào bán giá giảm sốc</h2>
Cách đây khoảng 3 năm, để tìm mua được 1 căn nhà, nhiều
người phải chạy toát mồ hôi, thậm chí bỏ không ít tiền
"đi đêm" cho các cò nhà đất mới tìm được một nơi
thích hợp. Cũng chính vì thế, hàng loạt các dự án, từ biệt
thự cao cấp, đến chung cư cao cấp, chung cư bình dân,…mọc
lên như "nấm" ở nhiều thành phố lớn, nhất là ở Hà
Nội.
Sự phát triển mau lẹ này đã tạo cho thị trường bất động
sản một nguồn cung khá dồi dào. 3 năm trở lại đây, hàng
loạt các dự án đã được chào bán công khai và người mua
không phải mất công qua nhiều "cò" nhà đất để tìm mua
sản phẩm nữa.
<center><img src="http://media.thethaovanhoa.vn/2011/05/24/20/51/111.jpg"
/></center>
<center><em>Nhiều dự án bất động sản cao cấp đang giảm giá
mạnh.</em></center>
Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường bất động sản
dường như đã có dấu hiệu "hạ nhiệt" rõ rệt, khi hàng
loạt các dự án bất động sản cao cấp đang giảm giá. Điển
hình như dự án Geleximco (Đại lộ Thăng Long, Hà Nội), khu A, B,
C, D đã giảm từ 5-7 triệu đồng/m2, giá mỗi m2 liền kề
hiện chỉ khoảng 40-42 triệu đồng/m2, giá khu A giá 55-60 triệu
đồng/m2…
Hay dự án đình đám Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội), giảm
"sốt" gần 2-3 triệu đồng/m2, hiện giá m2 biệt thự Thanh
Hà 25-27 triệu đồng/m2, giá liền kề khoảng 35-37 triệu
đồng/m2.
Tại Hà Nội, các dự án tại quận Long Biên, Gia Lâm cũng
đứng giá trong đó giá đất nền khu đô thị mới Việt Hưng
trong đó nhà đã hoàn thiện xong phần xây thô 58-60 triệu
đồng/m2. Đất biệt thự thuộc khu đất đấu giá Trâu Quỳ
hiện xấp xỉ 30 triệu đồng/m2….
Có thể kể tên rất nhiều dự án giảm giá như khu biệt thự
rừng cọ của Ecopark, dự án Times City, FLC Landmark Tower, Dự án
Mulberry Lane,… Các dự án này được chào bán rộng rãi với
mức chiết khấu khá cao từ 5% tới 10%.
Tại TP. HCM, giá của các dự án cũng giảm với mức cực
"sốc". Căn hộ cao cấp Long Phụng Residence, nằm ngay mặt
tiền đường số 1, khu Tên Lửa - Bình Tân (TP.HCM) được chào
bán với mức giá rất hấp dẫn 16.350đ /m2 ( được ưu đãi
8%),thấp hơn so với chủ đầu tư 300tr- 500tr/1căn.
Tuy nhiên, đây chỉ là mức giao bán trên mạng. Liên hệ với
anh Long, người của công ty bất động sản Phú An Gia, mức
chào bán của căn hộ trên còn rẻ hơn rất nhiều. Theo đó,
mỗi căn hộ có diện tích 75 m2 (2 phòng ngủ) được giảm giá
tới 350 triệu đồng, còn căn hộ diện tích 105 m2 (3 phòng
ngủ) được giảm tới 650 triệu đồng. Tức là cao hơn mức
rao bán trên mạng 150 triệu đồng.
Đây cũng chưa phải mức giá giảm cuối cùng của chủ đầu
tư. Theo anh Long, mặc dù đây đã là mức giảm tối đa rồi,
chủ đầu tư không có lãi rồi, nhưng vì đang "ế" nên nếu
khách hàng muốn mua, chủ đầu tư vẫn có thể thương lượng
giảm tiếp.
Lý giải mức giảm lớn này, anh Long cho biết, vì công ty đang
thực hiện nhiều dự án bất động sản khác, rất cần tiền
để sớm hoàn thành, do đó mới chấp nhận giảm giá mạnh như
vậy để có vốn đầu tư.
Tuy nhiên, dù siêu giảm giá, nhưng đến nay, anh cũng chỉ mới
bán được 2 căn trong tổng số 6 căn rao bán. "Hàng bán chậm
quá, nên chúng tôi mới phải giảm mức giá đó. Chứ bán như
thế thì chỉ thu hồi được vốn là may lắm rồi", anh Long
nói.
Để hút khách hơn, anh Long còn khẳng định, dù được giảm
giá nhưng giá ghi trên hợp đồng vẫn là giá gốc với chủ
đầu tư. Tức là nếu chủ đầu tư bán đi chỉ cần đúng
với giá trên hợp đồng, đã lãi 650 triệu đồng.
<h2>Hạ giá vẫn ít người mua</h2>
Thị trường bất động sản đang "ế", đó là nhận định
chung của nhiều sàn giao dịch bất động sản. Ông Trần Xuân
Lượng, Giám đốc sàn giao dịch Bất động sản Hàng không
Thăng Long cho biết, thực trạng hiện nay là mặc dù giá đất
rẻ, hợp túi tiền, hạ giá lớn nhưng vẫn không có ai mua.
"Một số nơi như Lương Sơn, Sóc Sơn ở Hà Nội, giá đất
chỉ còn 2 – 3 triệu đồng/m2. Với khoảng 2 tỷ đồng là đã
có thể sở hữu 1000m2 đất. Cơ sở hạ tầng, đường xá đi
sang Sóc Sơn thậm chí còn gần hơn đi từ quận nọ sang quận
kia, nhưng thực tế thì đất vẫn cứ ế ẩm", ông Lượng
nhấn mạnh.
Cũng theo ông Lượng, mặc dù giao dịch tại sàn vẫn lớn,
nhưng đa số khách hàng chỉ hỏi thông tin, còn các giao dịch
thành công thì rất ít, chỉ khoảng 10%.
Đây cũng là con số được nhiều nhân viên tư vấn tại nhiều
sàn thừa nhận. Anh Công, nhân viên tư vấn của một sàn giao
dịch bất động sản ở Hà Nội cho biết, 2 tháng trở lại
đây, lượng khách giao dịch thành công chỉ 5 – 10%.
Ông Trần Nguyễn Huy, trưởng phòng Kinh doanh Cty Địa ốc Đất
Xanh cũng cho biết, trong tháng 2, chỉ có 35 căn hộ Star City và 4
căn hộ tại dự án Royal City giao dịch thành công. "Số
lượng này có thể coi là lớn tại thời điểm này, khi có
nhiều sàn bán không được", ông Huy nói.
<h2>Đói vốn</h2>
Giải thích cho động thái giảm giá hàng loạt này, ông Nguyễn
Đình Toản, phó phòng kinh doanh công ty BĐS AZ, cho biết hiện nay
nguồn vốn BĐS bị siết rất chặt. Bên cạnh đó, quy định
giảm tỷ lệ nợ phi sản xuất (trong đó có BĐS) xuống còn 22%
khiến nguồn vốn BĐS này càng teo tóp hơn.
Nhà đầu tư thứ cấp không thể tiếp cận được nguồn vốn
ngân hàng, hoặc nếu có thì lãi suất rất cao khoảng 26%.
Điều đó khiến cho cầu về BĐS giảm mạnh trong khi nguồn cung
không ngừng gia tăng.
Để cạnh tranh, các chủ đầu tư buộc phải giảm giá mới
mong thu hút được khách hàng tìm đến dự án của mình. Bên
cạnh yếu tố cạnh tranh, một số chủ đầu tư cũng cần
"đẩy hàng" vì thiếu vốn.
Theo ông Công, phó giám đốc sàn giao dịch BĐS Lanmak, nhiều
chủ đầu tư hiện nay đang hoặc sắp khởi công dự án nên
cần lượng vốn rất lớn. Cũng giống như các nhà đầu tư,
chủ đầu tư rất khó tiếp cận vốn ngân hàng nên họ không
còn cách nào khác phải giảm giá.
Tuy nhiên, ông Công cho biết, những tháng sau Tết, cũng giống
như nhiều thị trường khác, thị trường BĐS khá ảm đạm,
không có nhiều giao dịch thành công mặc dù rất nhiều dự án
bung hàng với mức giá giảm chưa từng có.
Nhưng thậm chí có tiền, nhà đầu tư vẫn rất e dè với thị
trường. Ông Công cho biết nhiều khách hàng quen của Lanmark
hiện vẫn đang có nguồn vốn rất lớn có thể tung vào thị
trường bất cứ lúc nào. Nhưng các khách hàng đó vẫn giữ
tiền với hy vọng giá nhà đất tiếp tục giảm. Không chỉ
có vậy, nhà đầu tư đang ngày càng kén dự án hơn.
Phó tổng giám đốc một công ty phát triển đô thị nhận xét
hiện nay nhà đầu tư kén những dự án tốt, thuận tiện đi
lại và có thể ở ngay. Những dự án như Ecopark, Times City,…
đang trong quá trình xây dựng nên không được nhà đầu tư
đánh giá cao.
Một nguyên nhân quan trọng khác khiến cầu BĐS giảm mạnh
chính là việc trong thời gian qua, khá nhiều dự án bị đẩy
lên quá giá trị thực. Ông Công nhận định giá trị ảo của
BĐS đã khiến nhà đầu tư e dè và thị trường thiếu những
đợt sóng nếu không muốn nói hoàn toàn lặng sóng. Không có
sóng, nhà đầu tư không đạt được lợi nhuận kỳ vọng nên
họ không sẵn sàng tham gia thị trường.
***********************************
Entry này được tự động gửi lên từ trang Dân Luận
(http://danluan.org/node/8900), một số đường liên kết và hình
ảnh có thể sai lệch. Mời độc giả ghé thăm Dân Luận để
xem bài viết hoàn chỉnh. Dân Luận có thể bị chặn tường
lửa ở Việt Nam, xin đọc hướng dẫn cách vượt tường lửa
tại đây (http://kom.aau.dk/~hcn/vuot_tuong_lua.htm) hoặc ở đây
(http://docs.google.com/fileview?id=0B_SKdt9lFNAxZGJhYThiZDEtNGI4NC00Njk3LTllN2EtNGI4MGZhYmRkYjIx&hl=en)
hoặc ở đây (http://danluan.org/node/244).
Dân Luận có các blog dự phòng trên WordPress
(http://danluan.wordpress.com) và Blogspot (http://danluanvn.blogspot.com),
mời độc giả truy cập trong trường hợp trang Danluan.org gặp
trục trặc... Xin liên lạc với banbientap(a-còng)danluan.org để
gửi bài viết cho Dân Luận!
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét