rơi dần vào cơn khủng hoảng nghiêm trọng nhất kể từ hơn 20
năm trở lại đây nếu như không có giải pháp thích đáng để
tháo ngòi nổ.
Thị trường BĐS ở Sài Gòn đã bắt đầu lâm vào cơn suy
thoái từ năm 2008 trong khi bong bóng BĐS ở một số thành phố
lớn như Hà Nội và Đà Nẵng tiếp tục phình to trong những
năm 2009/2010 và chỉ bắt đầu rơi vào suy thoái từ đầu năm
nay. Lý do hay được nhắc đến là biện pháp thắt chặt tín
dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).
Với mục tiêu kiềm chế lạm phát và ổn định vĩ mô, NHNN
đã một mặt tăng lãi suất, một mặt đưa bất động sản
vào danh sách các lĩnh vực "phi sản xuất", tức là các lĩnh
vực bị hạn chế cấp tín dụng. Vì phát triển BĐS là lĩnh
vực cần lượng vốn vay ngân hàng khổng lồ, chính sách này
đã đẩy các doanh nghiệp phát triển BĐS vào chỗ chi phí vay
vốn quá cao vừa không vay được vốn mới để phát triển.
Hệ quả của nó là chủ nhân của phần lớn các dự án BĐS
hiện nay đang lâm vào tình trạng không có vốn để hoàn thành
các dự án đang dang dở nhằm đưa hàng ra thị trường, vừa
chịu sức ép chi phí lãi vay khủng khiếp không có khả năng chi
trả. Vì lẽ đó, rất nhiều trong số họ có nguy cơ mất thanh
khoản, phải dãn tiến độ dự án, và nếu thị trường BĐS
không sớm phục hồi, có thể dẫn tới chỗ phá sản hàng
loạt.
Trước thực tế này, chính phủ khóa mới gần đây đã bắt
đầu có những động thái nới tín dụng BĐS để khơi thông
thị trường tài sản lớn nhất này.
<a
href="http://www.stox.vn/News/chinh-phu-dua-bat-dong-san-ra-khoi-linh-vuc-phi-san-xuat.html">Thứ
trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam</a> cho biết, thông điệp
đầu tiên là Chính phủ đã dùng từ "giảm tốc độ tăng
trưởng dư nợ tín dụng BĐS", thay vì "giảm dư nợ tín
dụng BĐS" và đồng ý đưa BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản
xuất, tuy vẫn thuộc lĩnh vực được kiểm soát tín dụng.
Ngoài câu chuyện đưa BĐS ra khỏi nhóm "phi sản xuất" để
mở đường cho việc gia tăng tín dụng cho lĩnh vực này, NHNN
còn đang tính tới <a
href="http://cafef.vn/20110812100417133CA34/thong-doc-nguyen-van-binh-da-co-du-cac-yeu-to-khach-quan-va-giai-phap-de-giam-lai-suat.chn">việc
giảm lãi suất</a>, từ bỏ nền tảng của chính sách tiền tệ
lâu nay là duy trì lãi suất thực dương.
Điều này được <a
href="http://cafef.vn/20110812100417133CA34/thong-doc-nguyen-van-binh-da-co-du-cac-yeu-to-khach-quan-va-giai-phap-de-giam-lai-suat.chn">tân
Thống đốc Nguyễn Văn Bình</a> khẳng định trong bài trả lời
phỏng vấn báo chí gần đây. Theo ông, "mục tiêu cơ bản
trên thị trường ngắn hạn là bảo toàn vốn, có thể có một
phần lãi, không vì mục đích lợi nhuận hay đầu cơ tiền
tệ. Nhưng do nhu cầu vốn lớn nên ngân hàng huy động bằng
mọi giá, đẩy lãi suất lên rất cao trong thời gian qua, biến
ngân hàng thành chỗ đầu cơ tài chính của nền kinh tế."
Các giải pháp này chắc chắn sẽ giúp các doanh nghiệp BĐS
của Việt Nam bớt khó khăn. Tuy nhiên, nó chưa trả lời được
câu hỏi (có lẽ là quan trọng hơn) là tìm đầu ra cho các sản
phẩm BĐS này.
Giá đất đai trong nhiều năm nay đã bị đẩy lên quá cao,
vượt xa ngưỡng chi trả của những người có nhu cầu nhà ở
thực sự. Vì thế, mặc dù không có thống kê chính thức về
tỷ lệ mua đầu tư (hoặc đầu cơ) trên tỷ lệ các giao dịch
BĐS thành công, nhiều dấu hiệu cho thấy tỷ lệ này rất cao
trong nhiều năm trở lại đây.
Thí dụ, phần lớn các căn hộ thuộc các dự án BĐS trong phân
khúc cao cấp ở thành phố Hồ Chí Minh (trung bình khoảng
US$1500-US2500/m2) đều đang trong tình trạng được dùng để cho
thuê lại. Thu nhập từ cho thuê trên giá nhà (rental yield) nhìn
chung chỉ khoảng 3%-4% hoặc thấp hơn và đang có xu hướng
giảm dần vì nguồn cung ngày càng nhiều.
Giá đất cao khiến các doanh nghiệp phát triển BĐS khó có thể
giảm giá bán (trừ khi chấp nhận chất lượng xây dựng tồi)
vì giá xây dựng cũng theo xu hướng ngày càng tăng. Đây là bài
toán nan giải cho thị trường BĐS và có khả năng rất cao là
sẽ không có lời giải thỏa đáng cho bài toán ngắn hạn.
Một vấn đề khác là Việt Nam không có cơ chế thích đáng cho
việc vay mua nhà, nhất là cho những người có nhu cầu mua nhà
ở thực sự, thí dụ mua nhà lần đầu tiên (first time
homeowners). Với mức lãi suất hiện nay, hầu như không có bất
kỳ ai có thể chịu đựng được chi phí lãi vay để mua nhà.
Thêm vào đó, các ngân hàng cũng không mặn mà với việc cho cá
nhân vay tiền cho mục đích này.
Điều đó dẫn tới chuyện giá nhà ở ở Việt Nam quá đắt
đỏ và không có cơ chế hỗ trợ người có nhu cầu thực sự
thông qua vay mượn. Hai hạn chế lớn này sẽ tiếp tục khiến
thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu thực chất, hướng tới
đầu cơ hơn là tiêu dùng thực sự, và vì thế dễ biến
động (volatile) và làm triển vọng phục hồi trở nên mong manh
hơn bao giờ hết.
***********************************
Entry này được tự động gửi lên từ trang Dân Luận
(http://danluan.org/node/9741), một số đường liên kết và hình
ảnh có thể sai lệch. Mời độc giả ghé thăm Dân Luận để
xem bài viết hoàn chỉnh. Dân Luận có thể bị chặn tường
lửa ở Việt Nam, xin đọc hướng dẫn cách vượt tường lửa
tại đây (http://kom.aau.dk/~hcn/vuot_tuong_lua.htm) hoặc ở đây
(http://docs.google.com/fileview?id=0B_SKdt9lFNAxZGJhYThiZDEtNGI4NC00Njk3LTllN2EtNGI4MGZhYmRkYjIx&hl=en)
hoặc ở đây (http://danluan.org/node/244).
Dân Luận có các blog dự phòng trên WordPress
(http://danluan.wordpress.com) và Blogspot (http://danluanvn.blogspot.com),
mời độc giả truy cập trong trường hợp trang Danluan.org gặp
trục trặc... Xin liên lạc với banbientap(a-còng)danluan.org để
gửi bài viết cho Dân Luận!
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét