Phạm Ngọc Cương bàn về quả bong bóng địa ốc

<blockquote> Tiếng Việt cũng như nhiều thứ tiếng khác gọi
bất động sản tức thường chỉ nói lên cái vẻ ngoài của
loại tài sản này. Trên thang giá trị, loại tài sản này
chẳng mấy khi bất động. Nó chuyển động khá dữ dội dù ở
một nước phát triển cao như Mỹ hay ở cuối hàng phát triển
như Việt Nam.</blockquote>

Là một tài sản hữu hình, luôn khá hấp dẫn, nên theo dòng
lịch sử cũng đi từ tranh dành, chiếm cứ, lừa đảo, cướp
đoạt rồi tiến dần đến mua bán. Cùng với sự tiến bộ
chung của văn minh loài người, các giao dịch ngày càng bài
bản, luật pháp hơn và thường ở thế thuận mua vừa bán ở
các nước có nền kinh tế thị trường phát triển minh bạch.

<div class="boxright320"><img
src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgTe3vF6iA368Z7ZJHHBFUy53n_SOrhAIYo3T7lWAMuXzKmh5-B0VbkNaFY-ki0JyIPzmkG0gbtqm5iM8F5gMGvwyRfbGZq5SVWR1-W1pkzbKnbSZimn_S1hgl51yl0qOVh72jlTx-LySk/?imgmax=800"
/></div>
Ở ta, trong lĩnh vực này, cũng giống như mặt bằng chung của
nhiều lĩnh vực khác cho đến tận hôm nay vẫn có mặt đầy
đủ các các cung bậc phát triển từ trấn cướp, mánh mung,
lừa đảo … ép mua lừa bán đến chuyển nhượng công bằng.

Trong thập kỷ vừa qua, đa số các nước phát triển chứng
kiến quả bong bóng địa ốc của họ phình lên rồi xẹp
xuống. Chỉ còn 3 nước duy nhất chưa chứng kiến cảnh quả
bóng này xẹp. Khi giá nhà trung bình cao hơn 3 lần thu nhập gia
đình trung bình trước thuế thì các nhà kinh tế cho là nhà
cửa sẽ trở thành món hàng khó tiếp cận. Nhiều thành phố
lớn ở Canada hiện nay tỷ lệ này đã là 4.6 và điều đó
cũng làm ngân hàng trung ương và chính phủ Canada luôn tính cách
kéo giá xuống. Tức là nếu thu nhập trung bình của một gia
đình trước thuế là $90,000/năm thì giá nhà trung bình = $90,000
x 3 năm = $270,000 = giá hợp lý. Ví dụ nhiều gia đình ở Hà
Nội nói với tôi là họ có thu nhập khoảng 15 triệu VND/tháng.
Để tính tạm, lấy con số đó nhân với 12 tháng và nhân tiếp
lên 3 năm thì giá một đơn vị nhà ở trung bình Hà Nội hiện
giờ nên khoảng 540 triệu VND là phù hợp và là sản phẩm dễ
tiếp cận với dân chúng Hà Nội. Qua ngưỡng đấy người ta
bắt đầu nghĩ đến từ bong bóng.

Không phải lo chạy ăn từng bữa nhưng hầu như người Bắc
Mỹ khi mua nhà luôn cần vay tiền ngân hàng nên công cụ tài
chính là tối quan trọng. Vậy khi nào giá nhà sẽ thụt? Trong
thời bình, giá nhà chỉ rơi gấp trong 3 trường hợp sau: lãi
suất tăng cao đột biến, các khoản vay nợ mua nhà được cho
vay ra cao hơn giá trị thật căn nhà, hoặc nền kinh tế quốc
gia rơi vào suy thoái trầm trọng.

Nhiều năm nay ở Canada lãi suất cứ loanh quanh 1; 2; 3% /năm, kinh
tế thì tuy không có tăng trưởng nóng nhưng cũng không nguội
lạnh. Chính phủ Canada chỉ cần điều hành nền kinh tế phát
triển đều đều và đều chỉnh chặt chẽ luật lệ vay tiền
là xong. Nói thế nghe có vẻ chính phủ bên này nhàn hạ quá,
thật chả có mấy việc để làm! Tuy vậy, qua theo dõi thị
trường Canada nhiều năm qua tôi thấy các nhà làm chính sách ở
đây luôn biết nhìn ra sớm vấn đề và nhanh chóng ra các
quyết sách đúng. Đúng tức là tương tác vô cùng mềm dẻo và
linh hoạt với sự vận động của thị trường. Chính phủ
không làm việc đội đá vá trời là chống thị trường mà là
khuếch trương những tính ưu việt của thị trường và giảm
thiểu nhữn

Suốt cả thập kỷ nay, đọc các phát biểu của thống đốc
ngân hàng trung ương hay Bộ trưởng Tài chính Canada, cùng các
cơ quan chức năng khác tôi chỉ thấy họ bầy tỏ quan tâm về
vần đề kéo giá bất động sản xuống, ra các chính sách
nhằm kìm giá bất động sản và làm khó các chủ nhà chứ
không phải người thuê nhà. Chính phủ là cơ quan ra chính sách
phát triển, đôn đốc thực thi chính sách và tạo dựng niềm
tin ở lẽ công bằng cho toàn xã hội chứ không phải là nhà
máy chế biến thức ăn tăng trọng nhằm vỗ béo cho đàn gia
súc lợi ích nhóm.

Câu chuyện thị trường bất động sản Việt Nam mấy năm nay
được kêu ầm lên là nan giải. Mà nan giải là phải thôi vì
ba yếu tố cơ bản để thị trường BĐS đổ vỡ như đã nói
ở trên đều xuất đầu lộ diện từ lâu: lãi suất trên
trời, khoản vay, mua thường cao hơn giá trị thật công trình,
nền kinh tế quốc gia đổ vỡ giảm tốc trầm trọng.

Công tác quản lý bê trễ cả mấy năm nay chứng tỏ chính phủ
Việt phản ứng và điều tiết quá chậm chạp. Tuy nhiên theo
tôi không có bài toán nào là không có lời giải. Bài toán này
cần tham khảo nhiều ý kiến của các chuyên gia kinh tế nhưng
về cơ bản là ý chí của chính phủ muốn chữa trị đến
đâu. Đắp lá lẩu băng bó qua loa cho anh què khập khễnh tạm
hay là quyết tâm phẫu thuật, chỉnh từ xương tới cơ rồi cho
luyện tập lại hòng có ngày thi đấu tiếp giải Olympic quốc
gia hay quốc tế. Nếu chọn hướng đi triệt để này thì ít
nhất cần làm một số bước như sau:

1. Thống kê, tổng kết, kiểm toán và báo cáo tài chính ngân
hàng phải trung thực; vì trung thực sẽ có con số thật và
thống nhất. Trọng bệnh mà man khai hồ sơ bệnh án chỉ là
hành động tự sát mà thôi. Đâu đâu cũng nói đến nợ xấu,
nhưng không ai biết chính xác là xấu đến mức nào, bao nhiêu %
thì làm sao kê đơn bốc thuốc đúng liều. Thị trường nào
cũng vậy, nó sẽ sụp đổ trước tiên là về tinh thần khi
không chỉ người mua mà ngay cả kẻ bán cũng hoảng loạn niềm
tin. Mà loại tài sản này, tuy mang danh là bất động lại có
sức lay động lòng quảng đại nhân dân dữ dội. Nói như một
câu ngạn ngữ Pháp là khi nhà cửa đã ra đi thì cái gì cũng ra
đi. Nếu cả một hệ thống chính trị hùng hậu như vậy mà
không ra được một bản báo cáo tổng kết tài chính quốc gia
đáng tin cậy thì hãy lấy hết dũng khí thuê kiểm toán độc
lập vào kiểm toán.

2. Về mặt chính sách quốc gia, cần có luật pháp bảo đảm
và khẳng định là chính phủ Việt phấn đấu để mọi
người dân được bảo vệ quyền sở hữu thiêng liêng về
nhà, đất tư nhân. Quyền sở hữu tư nhân trọn vẹn, thông
thoáng về nhà đất sẽ biến nhà cửa thành một khoản đầu
tư đáng gửi gắm, lớn lao và tin cậy cho mọi người dân.
Để cái quyền này không phải là ngôn từ sáo rỗng thì các
thủ tục mua và bán nhà phải nhanh chóng, tiện lợi. Ở Toronto,
nếu người mua có đủ tiền trả hết căn nhà thì toàn bộ
thủ tục pháp lý cho một vụ chuyển đổi sở hữu chỉ mất
1-2 giờ đồng hồ tại một văn phòng luật sư bất kỳ. Nếu
người mua phải đi vay tiền banks để mua thì từ thủ tục vay
mượn cộng toàn bộ các thủ tục pháp lý khác có thể xong
trong hai ngày. Trong hai ngày đó người mua không phải chạy đôn
chạy đáo nhiều nhặn gì ngoài ra ngân hàng mất độ 1 tiếng
làm thủ tục vay tiền và hôm sau qua luật sư 1/2 tiếng. Còn
người bán lên luật sư của mình làm giấy tờ mất độ 30
phút, trao chìa khoá, nhận tấm cheque là xong.

3. Quyền lợi đi liền trách nhiệm. Vì nhà- đất là sở hữu
tư nhân, nên tư nhân phải có nghĩa vụ đóng thuế nhà đất.
Tuy nhiên, chính sách thuế nhà đất phải theo hướng nếu một
gia đình hai ba thế hệ vẫn phải ở chung với nhau một nhà,
những nhà ở khu vực dân cư thu nhập thấp, những gia đình
chỉ sở hữu một nhà sẽ được tính thuế đất thấp để
đảm bảo nhu cầu an cư trước mắt và lâu dài cho quảng đại
dân chúng. Nhưng nếu một người (hoặc vợ chồng) đứng tên
cùng lúc hai nhà thì thuế nhà đất hàng năm của cái nhà thứ
hai sẽ không dưới 1%- 2% giá trị căn nhà. Đây là biện pháp
hạn chế đầu cơ nhà trong một nước có sức ép dân số trên
đất đai cao như Việt Nam.

4. Để tránh tình trạng nhờ, thuê người đứng tên hộ tài
sản, áp thuế chuyển nhượng nhà đất cao.

5. Để tránh tình trạng đói vốn phát triển sản xuất và
tiền bị găm quá đà vào nhà cửa đất cát, cần áp thuế
thừa kế và giá trị gia tăng 50% từ cái nhà thứ hai trở lên.

6. Để tăng ngân sách, nâng cao cảnh quan đô thị, cần sớm ra
phương án qui hoạch các khu vực dân giàu. Những người thành
đạt muốn khẳng định đẳng cấp ở những khu vực này phải
chịu thuế đất hàng năm thật cao. Đổi lại họ được
hưởng những tiện ích không nhỏ của khu vực dân cư cao cấp.
Tất cả những thành phố lớn tôi từng qua mà tìm cách cấy
người nghèo vào khu giàu với hị vọng tránh xung đột đẳng
cấp trong xã hội đều thất bại. Biện pháp này làm thị
trường nhà cửa nếu có sốt chỉ còn sốt cục bộ. Khu dân
nghèo thường khó sốt. Các cơn sốt giá nếu có hãy tạo
điều kiện và chỉ cho xảy ra ở khu dân giàu. Tóm lại, hình
thành nhiều cơ cấu thị trường trong một thành phố, vùng
miền hay cả nước. Có thị trường điều tiết kỹ, có thị
trường thả lỏng. Khi đất nước lên tiếp các nấc thang cao
hơn của sự phát triển, chính phủ và dân chúng sẽ dần dần
đủ tiềm lực để nâng cấp dần nhiều khu nghèo thành khu
trung lưu.

7. Để chống tình trạng đầu tư tràn lan, thiếu vốn mà làm
đại, cần qui định mỗi công trình dân sự sau khi được cấp
phép phải được hoàn thiện trong quĩ thời gian cấp phép ví
dụ 3-5 năm. Sau thời gian đó mà không hoàn tất phải chịu
phạt các loại phí như cảnh quan hay môi trường hàng tháng
thật nặng, thậm chí bị tịch thu công trình. Các chủ đầu
tư lớn sẽ tìm mọi cách sớm đưa nhà vào sử dụng, kể cả
phương án tháo hàng, cắt lỗ.

8. Để chống tình trạng đầu cơ giá cao, lướt sóng đơn
thuần của các nhà đầu tư nhỏ lẻ khi xây, mua xong mà không
có người ở thì đánh thuế lãng phí tài nguyên cao tất cả
các ngôi nhà bỏ trống, các qui hoạch treo từ sáu tháng trở
lên.

9. Qua những chính sách thuế trên, nhà nước đã bày tỏ rõ
quan điểm không khuyến khích tư nhân sở hữu nhiều nhà đất
cùng lúc. Tuy nhiên nếu ai giỏi, vẫn tính ra được lãi, dám
nghĩ dám làm đúng luật thì vẫn hoan nghênh. Nhà thầu và nhà
đầu tư nếu không thể thanh lý hết hàng tồn kho sẽ phải
trao nhà cho các quỹ đầu tư và thuê mướn. Các quỹ này sẽ
cho thuê ra và hoàn vốn dần cho ngân hàng trong dài hạn. Tuy
nhiên, giá thuê cho người thu nhập thấp hàng năm chỉ được
tăng giá xấp xỉ tỷ lệ lạm phát.

10. Lập cơ quan nhà nước và tư nhân về giám định giá trị
nhà thực tế theo giá thị trường để hàng năm định gía
trị nhà cửa thu thuế nhà đất thật chính xác và công bằng.
Chống tình trạng hai giá.

Và còn muôn vàn phương án giải cứu mà mỗi người trong 90
triệu người Việt có thể tiếp tục đưa ra nếu bất động
sản không còn là sân sau của quyền lực.

Nét chung của các doanh nhân thực thụ dù người Âu, Phi, Mỹ
hay Á đều là sự nhậy bén, sắc sảo và quyết liệt. Cái
yếu nhất nếu có mà tôi thường thấy ở các doanh nhân Việt
là tạm thời nhiều người còn thiếu tính bài bản chuyên
nghiệp và đường dài. Doanh nghiệp, khác với kiếp sống sinh
học của chúng ta, nhiều khi có thể lột xác, chết đi và
sống lại nhiều lần. Doanh nhân có bản lĩnh sẽ biết cách
dẫn doanh nghiệp vượt qua thách thức vì trong khủng hoảng
vẫn đầy cơ hội. Chính quyền nếu thực sự muốn hành động
thì cần nhanh chóng đề ra những chính sách kinh tế vĩ mô tạo
niềm tin và sự ổn định đường dài cho thị trường. Trao cho
doanh nhân cái cần câu, chứ không phải con cá!

Phạm Ngọc Cương,
Toronto, 04/11/2013

***********************************

Entry này được tự động gửi lên từ trang Dân Luận
(https://danluan.org/tin-tuc/20130412/pham-ngoc-cuong-ban-ve-qua-bong-bong-dia-oc),
một số đường liên kết và hình ảnh có thể sai lệch. Mời
độc giả ghé thăm Dân Luận để xem bài viết hoàn chỉnh. Dân
Luận có thể bị chặn tường lửa ở Việt Nam, xin đọc
hướng dẫn cách vượt tường lửa tại đây
(http://kom.aau.dk/~hcn/vuot_tuong_lua.htm) hoặc ở đây
(http://docs.google.com/fileview?id=0B_SKdt9lFNAxZGJhYThiZDEtNGI4NC00Njk3LTllN2EtNGI4MGZhYmRkYjIx&hl=en)
hoặc ở đây (http://danluan.org/node/244).

Dân Luận có các blog dự phòng trên WordPress
(http://danluan.wordpress.com) và Blogspot (http://danluanvn.blogspot.com),
mời độc giả truy cập trong trường hợp trang Danluan.org gặp
trục trặc... Xin liên lạc với banbientap(a-còng)danluan.org để
gửi bài viết cho Dân Luận!