Hà Đình Sơn - Giải phóng mặt bằng một cuộc cải cách kinh tế

<div class="boxleft320"><img
src="http://dangcongsan.vn/cpv/Upload/News/2013/1/BNCC1100223.jpg" /></div>
Hai chục năm gần đây toàn xã hội đã không ai xa lạ với
cụm từ "Giải phóng mặt bằng – GPMB" tức là thu hồi
đất đai. Giải phóng mặt bằng chính là một cuộc cách mạng
kinh tế mang đặc trưng xã hội chủ nghĩa. Nó xảy ra ở các
địa phương, tỉnh, thành trong toàn quốc. Nó tác động đến
kinh tế, xã hội của cả nước từ hai chục năm cho đến nay
và còn di họa về sau.

Cuộc cải cách kinh tế thứ nhất là cải cách ruộng đất
những năm 50 ở miền Bắc và phong trào Tập đoàn hóa sản
xuất nông nghiệp ở miền Nam sau năm 1975. Cuộc cải cách kinh
tế thứ hai là cải tạo tư sản ở miền Bắc và cải tạo tư
sản ở miền Nam. Cuộc cải cách kinh tế khác nữa đó là các
lần đổi tiền. Gọi là cải cách kinh tế vì chúng xảy ra
đều dẫn đến sự biến động toàn diện tới tình hình kinh
tế của xã hội. Nó có đặc trưng chung đều là sự thu hồi
hay tước đoạt đoạt đất đai, tài sản của một bộ phận
nhân dân hoặc của toàn dân để tập trung vào tay nhà nước
hoặc để phân phối lại cho một bộ phận khác trong xã hội.
Các cuộc cách mạng kinh tế này không sáng tạo ra giá trị
mới cho xã hội, thậm chí còn phá hoại kinh tế xã hội. Sau
mỗi một cuộc cách mạng kinh tế là một thời kỳ nền kinh
tế rơi vào tình trạng khủng hoảng nặng nề. Nhưng các cuộc
cách mạng kinh tế trước đây chưa chịu sự tác động của
cơ chế thị trường nên hậu quả của nó dễ nhận ra.

"GPMB" là một cuộc cách mạng kinh tế của thời kỳ "kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa". Tức là
nó vẫn có đặc trưng trước đây là "thu hồi" đất đai
và nay cộng thêm là "cơ chế thị trường". Cuộc cách mạng
kinh tế lần này có sáng tạo ra giá trị mới . Nhưng với
"cơ chế thị trường" nên sự phân phối thành quả có khác
trước, ở trình độ cao hơn. Phân phối đã tinh vi hơn, phức
tạp, đa dạng, lắt léo hơn… Hậu quả của nó không kém
nặng nề, đến nay vẫn chưa thể đánh giá được, chưa xác
định được điểm dừng. Cơ sở pháp lý của cuộc cách mạng
kinh tế lần này chính là "Đất đai do nhà nước quản lý"
+ "Thị trường bất động sản".

"GPMB" lấy Đà Nẵng là điển hình để phân tích thì dễ
nhận ra bản chất của nó. Đà Nẵng nổi trội các yếu tố
chủ quan và khách quan của cuộc cách mạng "GPMB" hơn nơi
khác. Chính quyền Đà Nẵng chuyên chính hơn; mật độ dân cư
ở Đà Nẵng không cao, nên sự phán ứng của người dân không
quyết liệt, hơn nữa phần lớn người dân sống từ chế độ
cũ chuyển qua nên rất dễ bị quy "chính trị hóa"; điều
kiện địa lý của Đà Nẵng thuận lợi cho việc đầu tư các
dự án bất án bất động sản. Bong bóng của thị trường
bất động sản đã hình thành trong cả nước, phong trào đầu
tư bất động sản tràn lan không bị hạn chế ở một địa
phương. Đà Nẵng lại có nhiều "hàng hóa bất động sản"
cung cho thị trường với cơ chế đầu tư, mua bán thành
"luật" nên đã nhanh chóng thu hút được một phần lớn
nguồn lực của kinh tế của cả nước. Đà Nẵng thành lập ra
nhiều Ban quản lý các dự án trực thuộc các Sở hoặc UBND
thành phố Đà Nẵng hơn các tỉnh, thành khác. Các ban quản lý
dự án này làm chức năng: thu hồi đất, đầu tư hạ tầng,
bán đất nền. Tức là chính quyền Đà Nẵng trực tiếp kinh
doanh bất động sản nhiều hơn chính quyền ở địa phương
khác, thay vì giao cho các công ty tư nhân. Quyền lực trong thị
trường bất động sản ở Đà Nẵng tập trung vào nhà nước
địa phương cao nhất trong cả nước. Các địa phương quyền
lực đó gián tiếp thông qua các công ty tư nhân. Sự phân phối
lợi nhuận của kinh doanh bất động sản ở Đà Nẵng bài
bản, tập trung hơn. Đây cũng là sự giải thích chính quyền
Đà Nẵng thu được nguồn tài chính từ bất động sản mạnh
hơn các tỉnh, thành phố khác trong nước. Một trong các lý do
Đà Nẵng làm được điều này là do chính quyền Đà Nẵng
tính chuyên chính mạnh hơn. Đây vừa là ưu điểm vừa là hạn
chế của Đà Nẵng. Để xác định động cơ ở đâu thì cần
phải có số liệu được tập hợp một cách hệ thống. Nhưng
phải thừa nhận ở Đà Nẵng quyền lợi nhà nước trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản được đảm bảo hơn là các
địa phương chỉ thực hiện GPMB rồi giao cho công ty tư nhân
kinh doanh.

Phân tích cơ cấu giá cả 1m2 đất đai hàng hóa bất động
sản ở Đà Nẵng gần đây làm ví dụ: 1 m2 đất đai hàng hóa
ở Đà Nẵng có giá thị trường trung bình: <span
class="underlined-text">10 triệu đồng/m2.</span>

<strong>Trong đó:</strong>

a - Đất đai do người dân đang sử dụng theo giá thị trường
trước khi GPMB: 04 triệu đồng/m2;

b - Chi phí GPMB, xây dựng hạ tầng…: 03 triệu đồng/m2.

Giá thành 1m2 đất đai hàng hóa (a + b): 07 triệu đồng/m2.

Như vậy, giá trị mới tạo ra do GPMB, quy hoạch, xây dựng cơ
sở hạ tầng là:

10 triệu đồng/m2 – 07 triệu đồng/m2 = 03 triệu đồng/m2.

Do pháp luật quy định "đất đai do nhà nước quản lý" nên
giá 1m2 đất của người dân bị thu hồi, bồi thường hỗ
trợ chỉ bằng 50% (02 triệu đồng/m2).

Lợi nhuận sẽ là 05 triệu đồng/1m2 = giá trị mới 03 triệu
đồng + 02 triệu đồng của người dân bị thu hồi đất đai.
Đất đai sau khi GPMB, xây dựng cơ sở hạ tầng được bán
với giá 07 triệu đồng/m2 thấp hơn giá thị trường. Nhưng
việc bán đất nền theo cơ chế phân phối, xét duyệt giống
như thời bao cấp với các tiêu chí riêng do chính quyền đặt
ra. Phần nhà nước được 02 triệu đồng/m2 thu vào ngân sách
địa phương; phần 03 triệu đồng/m2 được phân phối cho ai?
Bài toán lợi ích nhà nước và lợi ích nhóm đã được kết
hợp với nhau nhờ công thức "Đất đai do nhà nước quản
lý" + "Thị trường bất động sản".

Đến lúc thị trường điều chỉnh bởi nguồn hàng hóa bất
động sản đã vượt quá nhu cầu của nền kinh tế và bong
bóng thị trường đầu tư bất động sản đã vỡ. Giá 1m2
đất thị trường giảm 50% hoặc thấp hơn cụ thể là không
chấp nhận 5 triệu đồng/m2 nữa hoặc thấp hơn hơn. Bài toán
đầu tư ở trên đã thay đổi, cuộc chơi theo công thức cũ
đã chấm dứt.

Ngọn lửa của người dân khiếu kiện bị thu hồi đất bất
công bằng đã cháy âm ỉ hai chục năm qua ngày càng loang rộng.
Bản thân Đà Nẵng cũng không thể tiếp tục tục cuộc chơi
trước đây và các tỉnh, thành phố trong cả nước cũng không
thể tiếp tục cuộc chơi này nữa. Cuộc cách mạng kinh tế
GPMB sẽ thiêu đốt tất cả những bất công và kẻ đi tước
đoạt.

Hà Nội, ngày 29/04/2013

H. Đ. S.

Tác giả gửi trực tiếp cho BVN.

***********************************

Entry này được tự động gửi lên từ trang Dân Luận
(https://danluan.org/node/19576), một số đường liên kết và hình
ảnh có thể sai lệch. Mời độc giả ghé thăm Dân Luận để
xem bài viết hoàn chỉnh. Dân Luận có thể bị chặn tường
lửa ở Việt Nam, xin đọc hướng dẫn cách vượt tường lửa
tại đây (http://kom.aau.dk/~hcn/vuot_tuong_lua.htm) hoặc ở đây
(http://docs.google.com/fileview?id=0B_SKdt9lFNAxZGJhYThiZDEtNGI4NC00Njk3LTllN2EtNGI4MGZhYmRkYjIx&hl=en)
hoặc ở đây (http://danluan.org/node/244).

Dân Luận có các blog dự phòng trên WordPress
(http://danluan.wordpress.com) và Blogspot (http://danluanvn.blogspot.com),
mời độc giả truy cập trong trường hợp trang Danluan.org gặp
trục trặc... Xin liên lạc với banbientap(a-còng)danluan.org để
gửi bài viết cho Dân Luận!