/></center>
(VEF.VN) - Trong bối cảnh nền kinh tế còn u ám, cung nhiều hơn
cầu, rất có thể, sau cú dumping (giảm giá) này của PVL sẽ là
một đợt xuống thang của thị trường bất động sản. Đây
cũng là lẽ công bằng, bởi giá bất động sản ở Việt Nam
đã bị đẩy lên quá cao so với sức mua của một nước đang
phát triển.
Chuyện Công ty Địa ốc Dầu khí (PVL) công bố bán tháo dự án
để trả nợ ngân hàng với dư luận hẳn là một tin sốc,
nhưng với những ai am hiểu về thị trường này sẽ thấy đó
là một quy luật tất yếu. Bởi, khi quả bong bóng giá bơm căng
trong một thời gian dài thì chuyện xì bớt hơi là đương
nhiên.
Chỉ có khác nhau là cách xì và tốc độ xì bao nhiêu mà thôi.
Trước đó, nhiều doanh nghiệp nhà đất khác cũng phải âm
thầm hạ giá, khuyến mại ưu đãi khó tin rồi đến đại hạ
giá cho khách hàng, nhằm giải quyết khó khăn về vốn.
Sau sự bùng phát của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu,
thị trường bất động sản Việt Nam đang thăng hoa ở đỉnh
cao rồi chững lại, im lìm... Trước khi thị trường này đóng
băng, hàng trăm doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất
động sản bỗng kêu như vạc mùa hè. Rằng với sự rớt giá
nhà đất thê thảm thế này thì thua lỗ, rằng với lãi suất
ngân hàng leo thang thế này thì làm ăn ra sao, rằng các thủ
tục hành chính rối ren này thì chi phí đi đêm liên tục thăng
hoa...
Tuy nhiên, nếu ai để ý kỹ sẽ thấy rằng, dẫu thị trường
có suy giảm nhưng không có đại gia bất động sản nào bỏ
cuộc, cũng không thấy một doanh nghiệp nào phá sản. Thậm
chí, trên mảnh đất màu mỡ này, vẫn liên tục có thêm nhiều
doanh nghiệp mới tham gia. Nguyễn Mạnh, một nhân vật có cỡ
trong đám nhà đất phát biểu, dẫu thị trường có xấu đi
nhưng bất động sản vẫn là nơi hấp dẫn, nơi có thể bỏ
một vốn bốn lời. Thị trường đóng băng, kiên nhẫn thêm
chút nữa sẽ đến ngày bừng sáng.
Đó là những ý nghĩ thật thà của người trong cuộc, bởi, ai
đã từng ra nước ngoài sẽ thấy, ít có một thị trường
bất động sản nào lý tưởng như Việt Nam. Ở các nước phát
triển, các nhà đầu tư bất động sản, muốn có dự án phải
có tiền tươi thóc thật, chí ít cũng cỡ dăm chục phần trăm
tổng số vốn đầu tư của dự án. Có đất rồi, làm hạ
tầng hoàn chỉnh, xây dựng cơ bản, chìa khoá trao tay, nhưng
nào đã thu được hết tiền. Hầu hết khách hàng là những
người mua nhà trả góp. Thứ nhanh thì trả góp dăm năm, thứ
khác là 10 năm, 20 năm thậm chí có dự án trả góp đến 25
năm.
Trong khi ở xứ ta, chỉ cần có chút tiền cỡ vài chục phần
trăm, có khi còn thấp hơn của dự án là có thể chinh chiến.
Thoạt đầu là xin được chủ trương đầu tư rồi đền bù,
giải phóng mặt bằng. Với những dự án chung cư, sau khi bơm
móng xong là có thể đàng hoàng ra sàn giao dịch bán nhà... trên
giấy. Cứ thế thu tiền của khách hàng để phục vụ cho việc
xây cất, hoàn thiện căn hộ.
Với các dự án đất nền, còn đơn giản hơn. Chỉ cần hoàn
thành cơ bản về hạ tầng là có thể phân lô bán nền, với
giá bán cao hơn giá trị thực nhiều lần. Đó là với những
doanh nghiệp làm đúng luật kinh doanh bất động sản, còn với
những doanh nghiệp lách luật thì ngay sau khi được phê duyệt
chủ trương đầu tư là đã có thể huy động vốn từ khách
hàng dưới hình thức: Hợp tác đầu tư mà thực chất cũng
chỉ là cách thu tiền trước của khách mà thôi.
Cũng bởi những chính sách thông thoáng như thế nên có thể
nói, chỉ trong vòng vài chục năm lại đây đã xuất hiện vô
số các tiểu gia, đại gia về bất động sản. Những con xe
đắt tiền nhất được nhập vào Việt Nam, những khu resort sang
trọng nhất là của các nhà buôn đất. Thị trường này không
chỉ thu hút các doanh nghiệp doanh nhân mà cả giới công chức
cũng sẵn sàng trốn công sở tham gia thị trường. Lướt nhanh
qua sàn chứng khoán có thể thấy, những tên tuổi lẫy lừng
trên sàn hầu như đều không bỏ qua cơ hội đầu tư vào thị
trường béo bở này.
Chẳng hạn như, ông Đoàn Nguyên Đức không chỉ làm bóng đá,
làm thuỷ điện mà còn có khu chung cư với hàng chục toà tháp
Hoàng Anh Gia Lai ở Nam Sài Gòn cùng với đó nhiều khách sạn
hạng sang ở Quy Nhơn, Đà Nẵng, Gia Lai... Đó là chưa nói đến
hàng trăm triệu phú, tỷ phú đô la kinh doanh ở các lĩnh vực
hạ tầng khu công nghiệp còn ẩn mình chưa thèm lên sàn.
Sự bốc nhanh của các đại gia trên thị trường bất động
sản ngoài tài năng của họ, sự mầu mỡ của thị trường
này còn có một yếu tố khác nữa là giá bán ở ta hiện quá
cao so với giá trị thực. Theo các chuyên gia ở lĩnh vực này,
một mét vuông căn hộ chung cư hạng trung, được hình thành
với giá xây dựng ở thời điểm này vào khoảng 8 triệu
đồng. Cộng với giá trị đất được phân bổ (tuỳ theo vị
trí) cộng với lãi vay cùng với các khoản chi phí khác, ở
mức trung bình, mỗi mét vuông cũng chỉ lên tới xấp xỉ 12
triệu đồng.
Vậy nên chuyện Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí bán tháo 85
căn hộ của dự án Petro Vietnam Landmark, với giá 15,5 trđ/m2 và
chấp nhận chịu lỗ 70 tỷ đồng chỉ là một cách nói, cách
diễn đạt mà thôi. Đành rằng, trong kinh doanh không ai lại bán
nhà bằng giá thành. Bởi, sau giá thành còn có thể phát sinh
nhiều chi phí không mong muốn. Đặc biệt là với một môi
trường pháp lý như ở Việt Nam, muốn có dự án phải có
nhiều khoản lót tay không tên mà không phải ai cũng nói ra
được.
Trong trường hợp của PVL, với giá bán đó, một doanh nghiệp
biết chặt chẽ trong cách hạch toán đều có thể thu hồi đủ
vốn, và có lãi.
Còn nhớ, cách đây không lâu, Hà Nội mở sàn bán các căn hộ
cho người có thu nhập thấp, theo đó 328 căn hộ tại tòa nhà
CT1 ở Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông) do Vinaconex Xuân Mai đầu
tư được chào với giá khởi điểm là 8,8 triệu đồng/m2
(chưa VAT). Tất nhiên, với căn hộ cho người thu nhập thấp,
doanh nghiệp được hưởng một số ưu đãi từ nhà nước như
giá thuê đất, các khoản nghĩa vụ nộp ngân sách. Cùng với
đó là các trang bị nội thất của căn hộ loại này không
khắt khe như trường hợp của PVL. Ông Đặng Hoàng Huy, Tổng
giám đốc Vinaconex Xuân Mai, cho biết, với giá đó, doanh nghiệp
đã có chút lãi.
Công bằng mà nói chuyện PVL khó khăn là có thực, áp lực trả
nợ ngân hàng là có thực. Trong bối cảnh không bán được
hàng, khó tiếp cận vốn vay, áp lực trả nợ tăng cao nên
buộc phải tìm mọi cách để đẩy hàng, cắt lỗ càng nhanh
càng tốt.
Tuy nhiên, với giá bán 15,5 triệu đồng/m2 không phải là mức
giá quá <em>shock</em> như người ta vẫn thường nghĩ. Trong bối
cảnh nền kinh tế còn u ám, cung nhiều hơn cầu, rất có thể,
sau cú dumping (giảm giá) này sẽ là một đợt xuống thang của
thị trường bất động sản. Đây cũng là lẽ công bằng, bởi
giá bất động sản ở Việt Nam đã bị đẩy lên quá cao so
với sức mua của một nước đang phát triển.
Phan Thế Hải
***********************************
Entry này được tự động gửi lên từ trang Dân Luận
(http://danluan.org/node/10468), một số đường liên kết và hình
ảnh có thể sai lệch. Mời độc giả ghé thăm Dân Luận để
xem bài viết hoàn chỉnh. Dân Luận có thể bị chặn tường
lửa ở Việt Nam, xin đọc hướng dẫn cách vượt tường lửa
tại đây (http://kom.aau.dk/~hcn/vuot_tuong_lua.htm) hoặc ở đây
(http://docs.google.com/fileview?id=0B_SKdt9lFNAxZGJhYThiZDEtNGI4NC00Njk3LTllN2EtNGI4MGZhYmRkYjIx&hl=en)
hoặc ở đây (http://danluan.org/node/244).
Dân Luận có các blog dự phòng trên WordPress
(http://danluan.wordpress.com) và Blogspot (http://danluanvn.blogspot.com),
mời độc giả truy cập trong trường hợp trang Danluan.org gặp
trục trặc... Xin liên lạc với banbientap(a-còng)danluan.org để
gửi bài viết cho Dân Luận!
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét