Việt Nam (VietNamNet). Nay đăng lại đây để bà con đọc cho
vui.</div>
(VEF) - Bong bóng bất động sản không chỉ là kẻ đồng lõa
với lạm phát mà còn làm "sa mạc hoá" nền kinh tế khi thu hút
vốn vào thị trường này. Đây là một mầm bệnh không thể
chung sống với một nền kinh tế khoẻ mạnh.
Chủ nhật này, gặp lại anh bạn là nhà đầu tư chứng khoán
đã từng "lấm lưng trắng bụng" từ hồi đầu năm, nay thấy
hớn hở như địa chủ được mùa.
Hỏi thăm được biết, khi bại trận trên chiến trường cổ
phiếu, nghe lời vợ xúi, anh bán sạch các cổ phiếu còn lại,
gom tiền mua 200 m2 đất gần khu Thiên đường Bảo Sơn - Hà
Nội, giá 30 triệu đồng/m2, tổng chi hết 6 tỷ đồng, nay đã
có người trả với giá gấp đôi như thế, gỡ lại được 6
tỷ. Làm gì ra ở thời điểm khủng hoảng này?
<h2>Sống trên giá trị ảo</h2>
Về mặt lý thuyết, anh bạn tôi đã có khoản thu nhập 6 tỷ
đồng trong vòng 7 tháng. Đó là con số mơ ước của hàng
triệu người. Nhưng xét về mặt xã hội, 200 m2 đất vẫn chỉ
là 200, không hề tăng thêm một chút nào. Sự gia tăng giá trị
chỉ như một quả bong bóng được bơm căng, nó sẽ trở lại
trạng thái ban đầu khi lượng hơi về giá được xì bớt.
Thế nhưng ở các đô thị lớn, hàng trăm ngàn người đang
sống nhờ vào hiện tượng bong bóng đó.
Cơn sốt bất động sản không chỉ lôi kéo các nhà kinh doanh
bất động sản chuyên nghiệp, có đăng ký kinh doanh, có sàn
công khai mà còn là cả các hộ gia đình, các cá nhân người
Việt lẫn người nước ngoài. Thậm chí, cả hệ thống những
người làm công ăn lương cũng không đứng ngoài cuộc.
Người có tiền, mua để đó cất trữ như một sự bảo toàn
giá trị. Người ít tiền, mua đi bán lại kiếm chênh lệch,
hoặc làm môi giới kiếm "tiền hồ" coi như nguồn thu nhập
chính.
Ở Hà Nội, nơi sốt nhiều, trong năm qua có thể tăng tới vài
trăm phần trăm, nơi sốt ít tăng vài ba chục phần trăm, nhưng
tổng thể, không có chỗ nào không tăng. Các đô thị lớn khác
trong cả nước như Sài Gòn, Đà Nẵng, Hải Phòng, Vinh... giá
nhà đất đều đua nhau tăng. Hiện tượng này đã tạo ra sự
sôi động cho thị trường nhà đất.
Cùng với đó, một lượng tiền không nhỏ được chảy vào
túi những người đang sở hữu đất, chủ yếu là các nhà
đầu cơ và một số môi giới.
Cứ thế, lượng nhà đất được giao dịch lên tới hàng
triệu héc ta với giá trị tăng thêm khoảng 30-40%. Chưa có cơ
quan nào thống kê con số chính xác, nhưng chắc chắn rằng
phải là con số hàng chục ngàn tỷ đồng và chiếm một tỷ
trọng đáng kể trong GDP.
Thị trường nhà đất hiện đang nuôi sống hàng triệu người
mà từ sự bơm căng về giá mà không hề có sự tăng trưởng
về số lượng sản phẩm.
<h2>Người dân bị móc túi</h2>
Cùng với sự giàu lên của hàng triệu người từ bong bóng
bất động sản là sự thất thoát giá trị của hàng triệu
người chưa có cơ hội sở hữu nhà đất.
Bạn người viết, một công chức có thâm niên hai chục năm,
tích cóp được gần tỷ đồng gửi ngân hàng đang có ý định
mua căn hộ chung cư vào dịp cuối năm. Theo tính toán của anh,
giá chung cư hàng trung bình ở vùng ven, hồi đầu năm chỉ
khoảng 20 triệu đồng/m2 thì đến cuối năm, giá đã bị
"thổi" lên tới 30 triệu đồng/m2. Thay vì mua được 50 m2, nay
chỉ mua được 30m2. Cứ thế, cơ hội mua nhà cứ lùi dần, lùi
dần đến vô định.
Theo các chuyên gia bất động sản, chi phí đầu tư chung cư cao
tầng (25-30 tầng) tại Hà Nội, tính theo mặt bằng giá hiện
tại ở vị trí trung bình (gồm các chi phí đền bù giải phóng
mặt bằng, chi phí chuyển quyền sử dụng đất, chi phí xin
phép đầu tư, chi phí xây dựng, chi phí vốn, các khoản chi phí
không chính thức... ) khoảng 15 triệu đồng/m2. Giá này cộng
với lợi nhuận, các nhà đầu tư có thể bán với giá 20
triệu đồng/m2 có thể coi là hợp lý.
Thế nhưng, trên thị trường, giá của loại chung cư này
được giao dịch phổ biến ở mức 30 triệu đồng/m2.
Với giá đất cũng vậy. Đất ở được hình thành từ việc
thu hồi đất nông nghiệp, đền bù cho dân, cộng với các
khoản hỗ trợ, cộng phí chuyển quyền sử dụng đất theo
biểu giá ban hàng hàng năm của thành phố, cộng chi phí đầu
tư cơ sở hạ tầng.
Tất tần tật các thứ giá ấy ở một vị trí đẹp thuộc
quận Cầu Giấy tính ra cũng chỉ trên dưới 20 triệu đồng/m2
nhưng khi qua tay các nhà đầu tư, mức giá được đẩy lên
gấp đôi, thậm chí gấp ba.
Trường hợp trên không phải là một ngoại lệ. Một lượng
lớn người làm công ăn lương đứng ngoài cơn sốt đất, họ
đang từng ngày bị nghèo đi. Trước đây, thay vì tiết kiệm
khoảng 10 năm sẽ có cơ hội sở hữu căn hộ, nay thời gian
đó tăng lên gấp rưỡi, gấp đôi.
Giá nhà đất tăng cao, kéo theo sự tăng giá của hàng loạt
mặt hàng thiết yếu khác. Trước hết là người thuê nhà cũng
phải chịu tăng giá. Cùng với đó là giá cả các loại vật
tư, thiết bị, đồ dùng đều không chịu đứng yên. Một số
dịch vụ như giáo dục, y tế, vận tải... đều rục rịch
chuyển động.
Đặc biệt, với bà con nông dân đang có con em đang học ở các
đô thị lớn phải chịu cảnh tăng giá ấy. Hiện tượng này
được các chuyên gia gọi là "cơn bão giá" đang tác động tới
hàng ngày, hàng giờ vào mọi ngõ ngách của đời sống xã
hội. Rõ ràng, bong bóng bất động sản đang là yếu tố đồng
loã với lạm phát.
<h2>Mầm bệnh với nền kinh tế</h2>
Trở lại sự kiện ngày 15/9/2008, khi Lehman Brothers, một ngân
hàng lớn ở Mỹ sụp đổ sau 180 năm tồn tại, khởi đầu cho
cuộc khủng khoảng tài chính tiền tệ tồi tệ nhất trong gần
100 năm qua của nước Mỹ. Điều này đã được bắt đầu
bằng hiện tượng bong bóng bất động sản ở nước này.
Nhìn lại thị trường Việt Nam, diễn biến của thị trường
bất động sản trong thời gian qua có nhiều nét tương tự ở
Mỹ.
Khi nhiều người vẫn bất chấp lao vào mua bất động sản
bằng mọi giá sẽ khiến nền kinh tế tăng trưởng ảo, trong
khi đó giá trị thực không tăng. Nếu tình trạng này cứ kéo
dài, một ngày nào đó quả bóng bất động sản sẽ vỡ tung.
Trên thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong
đầu tư bất động sản là tỷ lệ giữa số tiền phải
trả/tháng cho việc vay mua nhà so với mức thu nhập hàng tháng
của gia đình đó.
Với gia đình trung bình, tỷ lệ này vào khoảng 1/3, tức là
mỗi gia đình dành khoảng 33% mức thu nhập hàng tháng để trả
nợ tiền vay mua nhà. Hiện tại, ở các đô thị lớn của
Việt Nam, tỷ lệ cao nhất lên tới khoảng 80%.
Một nền kinh tế mà người dân phải dành phần lớn thu nhập
của mình cho nhu cầu nhà ở đang phản ánh một mức độ rủi
ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.
Nền kinh tế sẽ không bình thường khi bất động sản như cái
thùng không đáy hút hết mọi nguồn vốn vào đó khiến các khu
vực khác bị "sa mạc hoá".
Nếu như ở Mỹ, phần lớn vốn đổ vào bất động sản là
vốn vay ngân hàng, còn ở Việt Nam, ngoài vốn ngân hàng còn có
một lượng lớn vốn tích lũy của dân và huy động trong bạn
bè, người thân. Khi quả bóng bất động sản xì hơi, hậu
quả sẽ không dừng lại ở các ngân hàng thương mại mà còn
là cả nền kinh tế.
<em>Phan Thế Hải</em>
***********************************
Entry này được tự động gửi lên từ trang Dân Luận
(http://danluan.org/node/7129), một số đường liên kết và hình
ảnh có thể sai lệch. Mời độc giả ghé thăm Dân Luận để
xem bài viết hoàn chỉnh. Dân Luận có thể bị chặn tường
lửa ở Việt Nam, xin đọc hướng dẫn cách vượt tường lửa
tại đây (http://kom.aau.dk/~hcn/vuot_tuong_lua.htm) hoặc ở đây
(http://docs.google.com/fileview?id=0B_SKdt9lFNAxZGJhYThiZDEtNGI4NC00Njk3LTllN2EtNGI4MGZhYmRkYjIx&hl=en)
hoặc ở đây (http://danluan.org/node/244).
Dân Luận có các blog dự phòng trên WordPress
(http://danluan.wordpress.com) và Blogspot (http://danluanvn.blogspot.com),
mời độc giả truy cập trong trường hợp trang Danluan.org gặp
trục trặc... Xin liên lạc với banbientap(a-còng)danluan.org để
gửi bài viết cho Dân Luận!
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét